¿Cuál debería ser la discusión sobre la ley de alquileres?
Es un falso dilema el que está planteado en el Congreso. No se trata de derogar o dejarla tal cual está. La ley es bienintencionada, pero está pensada para otro contexto y no funciona con alta inflación. Lo que hay que discutir son sus aspectos más problemáticos: cada cuánto se puede actualizar el contrato (hoy anualmente) y si es de dos o tres años.
¿Qué cambios deberían hacerse?
Habría que acortar los plazos, hacerlos semestrales, pero usar un coeficiente que no sea el IPC (Índice de Precios al Consumidor), sino sólo el RIPTE (Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables), menos un porcentaje, porque es un coeficiente que mide la evolución de los trabajadores del sector formal y eso no incluye al total de la población inquilina, donde también hay cuentapropistas, monotributistas y trabajadores de la economía informal.
¿Esta reforma podría plantearse en la próxima sesión?
En un año electoral es imposible. Juntos por el Cambio tiene una mirada muy irresponsable, porque plantea derogar la ley. Lo único que va a generar eso es más incertidumbre y romper más el mercado. Es malo para los inquilinos, pero también para los propietarios. Hoy los dueños están haciendo contratos de tres meses, por fuera de la ley, por indicación de las inmobiliarias, usando un agujero legal para los alquileres temporarios. De acá a diciembre, la situación cada vez va a ser peor, hasta que haya un nuevo liderazgo legitimado que convoque en una mesa a la política, el sector inmobiliario y los inquilinos para discutir la actual normativa
¿Por qué se discute tan poco el problema de la vivienda?
La principal razón es que la industria de la construcción es el principal dinamizador de la economía argentina, porque genera muchísimo empleo y sirve para paliar la situación de crisis social. El problema es que es malo para lo habitacional, pero nadie quiere tocar esa bomba de relojería, porque si te equivocás de cable vuela todo por el aire. La segunda es el derecho a la propiedad, que es el único pensado como un derecho absoluto y debería poder ser relativizado y regulado como todos los demás. Eso no quiere decir expropiar departamentos, sino reglamentar la renta, porque la vivienda es un derecho constitucional que hay que garantizar.
¿Puede repensarse este escenario?
La dirigencia hoy no tiene la vocación de hacerlo. No es un problema sólo de Larreta o de Macri. Hay una crisis enorme de imaginación, de pereza intelectual y falta de audacia política general. El peronismo dice que se soluciona construyendo vivienda pública y la derecha dice que se hace dejando que el mercado edifique sin parar. Ninguno de los dos paradigmas resuelve el problema. El primero porque no tenés escala para construir viviendas desde el Estado que te permita resolver el déficit habitacional, y el segundo porque la perspectiva de mercado no está pensada para hacer eso, sino para dolarizar como una reserva de valor. Hay que encontrar una diagonal entre ambas perspectivas que permita combinar instrumentos para darle escala, capilaridad y velocidad a la respuesta. Hay que inventar cosas nuevas.
¿Cuál es tu propuesta para atacar la problemática?
Si el peronismo gana las elecciones, el 11 de diciembre debería proponer el reemplazo a la ley de alquileres por un Régimen Nacional de Alquileres Protegidos que cambie radicalmente la mirada sobre el tema. Todas las viviendas en Argentina tienen que estar dentro de un régimen que consiste en dos submercados: uno público y uno privado. El primero debe ser estructurado a partir de bancos públicos de vivienda a nivel nacional, provincial y municipal, que alimenten un stock de viviendas para atender a las poblaciones más vulnerables y a los sectores medios con alquileres accesibles, como hacen Nueva York, París o Madrid. Por otro lado, al submercado privado de alquileres hay que darle un conjunto de incentivos para aumentar la oferta y mejorar la rentabilidad a cambio de estabilizar una curva de precios que acompañe la variación del ingreso de la población inquilina. Aquel propietario que ponga su propiedad en alquiler no tendrá que pagar bienes personales, ganancias, sellos, ABL, ingresos brutos, nada. Ese conjunto de beneficios es el equivalente a un alquiler número 13, como si le pagáramos un aguinaldo al propietario. A cambio, tiene que respetar unos precios de referencia acordes al promedio histórico de la ciudad.
¿Alcanzan esos incentivos?
Tenemos la expectativa de que sí, pero lo discutí con el presidente de la Cámara de Desarrolladores Inmobiliarios y él considera que no, porque toda esta economía está en negro. Los contratos no están registrados, probablemente las viviendas tampoco. Por eso hay que tener decisión política para desarrollar al mismo tiempo una burocracia en el Estado capaz de entender y fiscalizar ese mercado. Hoy ningún gobierno (nacional, provincial ni municipal) tiene un área dedicada al tema de los alquileres.
¿Cómo podría articularse ese registro con una regulación de los alquileres destinados al turismo?
Que haya turismo internacional en Argentina es una buena noticia porque ingresan dólares, pero también tiene un problema que es la dolarización de los precios y la reducción del parque habitacional. Primero hay que hacer un registro para saber cuántos departamentos están volcados ahí y después hay que tomar medidas diferentes según la realidad territorial. Por ejemplo, San Martín de los Andes, Bariloche y Ushuaia son ciudades que están en una situación habitacional crítica. En esos lugares hay que acotarlos como hacen todos los países del mundo, donde autorizan que haya el 20% o el 30% de las unidades. Hoy la Ciudad de Buenos Aires está promoviendo con subsidios la reconversión de edificios de oficinas del microcentro en viviendas para Airbnb. Eso hay que prohibirlo de raíz. Otros países limitan los alquileres temporarios a 60, 90 o 120 días al año. Hay un montón de regulaciones posibles, pero todas tienen que estar adecuadas a cada realidad territorial y requieren una reingeniería institucional muy desafiante.
