El último censo reveló una cruda realidad: en Argentina solo el 65% de las familias son dueñas de sus casas. En la Ciudad de Buenos Aires, la cifra baja al 52%. En un país con cerca de 10 millones de inquilinos, la política no ha logrado dar una solución para un mercado de alquileres cada vez más inaccesible.
La Cámara de Diputados de la Nación sesionará el 23 de agosto para discutir la reforma o derogación de la ley de alquileres, a tres años de su sanción, en el marco de una crisis habitacional cada vez más grave.
El legislador porteño por el Frente de Todos, Manuel Socías, quien trabaja desde 2015 junto a un equipo multidisciplinario sobre la problemática de la vivienda en la Ciudad de Buenos Aires, presentó recientemente su propuesta de crear un Régimen Nacional de Alquileres Protegidos.
En diálogo con ANCCOM, Socías asegura que “la mirada de Juntos por el Cambio sobre la ley es muy irresponsable porque genera incertidumbre”. A la vez, alerta sobre la “crisis de imaginación y audacia” de toda la dirigencia política para abordar el problema y plantea la necesidad de que haya “un nuevo poder legitimado” que pueda convocar a los principales actores a discutir la normativa vigente.
¿Cuál debería ser la discusión sobre la ley de alquileres?
Es un falso dilema el que está planteado en el Congreso. No se trata de derogar o dejarla tal cual está. La ley es bienintencionada, pero está pensada para otro contexto y no funciona con alta inflación. Lo que hay que discutir son sus aspectos más problemáticos: cada cuánto se puede actualizar el contrato (hoy anualmente) y si es de dos o tres años.
¿Qué cambios deberían hacerse?
Habría que acortar los plazos, hacerlos semestrales, pero usar un coeficiente que no sea el IPC (Índice de Precios al Consumidor), sino sólo el RIPTE (Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables), menos un porcentaje, porque es un coeficiente que mide la evolución de los trabajadores del sector formal y eso no incluye al total de la población inquilina, donde también hay cuentapropistas, monotributistas y trabajadores de la economía informal.
¿Esta reforma podría plantearse en la próxima sesión?
En un año electoral es imposible. Juntos por el Cambio tiene una mirada muy irresponsable, porque plantea derogar la ley. Lo único que va a generar eso es más incertidumbre y romper más el mercado. Es malo para los inquilinos, pero también para los propietarios. Hoy los dueños están haciendo contratos de tres meses, por fuera de la ley, por indicación de las inmobiliarias, usando un agujero legal para los alquileres temporarios. De acá a diciembre, la situación cada vez va a ser peor, hasta que haya un nuevo liderazgo legitimado que convoque en una mesa a la política, el sector inmobiliario y los inquilinos para discutir la actual normativa
¿Por qué se discute tan poco el problema de la vivienda?
La principal razón es que la industria de la construcción es el principal dinamizador de la economía argentina, porque genera muchísimo empleo y sirve para paliar la situación de crisis social. El problema es que es malo para lo habitacional, pero nadie quiere tocar esa bomba de relojería, porque si te equivocás de cable vuela todo por el aire. La segunda es el derecho a la propiedad, que es el único pensado como un derecho absoluto y debería poder ser relativizado y regulado como todos los demás. Eso no quiere decir expropiar departamentos, sino reglamentar la renta, porque la vivienda es un derecho constitucional que hay que garantizar.
¿Puede repensarse este escenario?
La dirigencia hoy no tiene la vocación de hacerlo. No es un problema sólo de Larreta o de Macri. Hay una crisis enorme de imaginación, de pereza intelectual y falta de audacia política general. El peronismo dice que se soluciona construyendo vivienda pública y la derecha dice que se hace dejando que el mercado edifique sin parar. Ninguno de los dos paradigmas resuelve el problema. El primero porque no tenés escala para construir viviendas desde el Estado que te permita resolver el déficit habitacional, y el segundo porque la perspectiva de mercado no está pensada para hacer eso, sino para dolarizar como una reserva de valor. Hay que encontrar una diagonal entre ambas perspectivas que permita combinar instrumentos para darle escala, capilaridad y velocidad a la respuesta. Hay que inventar cosas nuevas.
¿Cuál es tu propuesta para atacar la problemática?
Si el peronismo gana las elecciones, el 11 de diciembre debería proponer el reemplazo a la ley de alquileres por un Régimen Nacional de Alquileres Protegidos que cambie radicalmente la mirada sobre el tema. Todas las viviendas en Argentina tienen que estar dentro de un régimen que consiste en dos submercados: uno público y uno privado. El primero debe ser estructurado a partir de bancos públicos de vivienda a nivel nacional, provincial y municipal, que alimenten un stock de viviendas para atender a las poblaciones más vulnerables y a los sectores medios con alquileres accesibles, como hacen Nueva York, París o Madrid. Por otro lado, al submercado privado de alquileres hay que darle un conjunto de incentivos para aumentar la oferta y mejorar la rentabilidad a cambio de estabilizar una curva de precios que acompañe la variación del ingreso de la población inquilina. Aquel propietario que ponga su propiedad en alquiler no tendrá que pagar bienes personales, ganancias, sellos, ABL, ingresos brutos, nada. Ese conjunto de beneficios es el equivalente a un alquiler número 13, como si le pagáramos un aguinaldo al propietario. A cambio, tiene que respetar unos precios de referencia acordes al promedio histórico de la ciudad.
¿Alcanzan esos incentivos?
Tenemos la expectativa de que sí, pero lo discutí con el presidente de la Cámara de Desarrolladores Inmobiliarios y él considera que no, porque toda esta economía está en negro. Los contratos no están registrados, probablemente las viviendas tampoco. Por eso hay que tener decisión política para desarrollar al mismo tiempo una burocracia en el Estado capaz de entender y fiscalizar ese mercado. Hoy ningún gobierno (nacional, provincial ni municipal) tiene un área dedicada al tema de los alquileres.
¿Cómo podría articularse ese registro con una regulación de los alquileres destinados al turismo?
Que haya turismo internacional en Argentina es una buena noticia porque ingresan dólares, pero también tiene un problema que es la dolarización de los precios y la reducción del parque habitacional. Primero hay que hacer un registro para saber cuántos departamentos están volcados ahí y después hay que tomar medidas diferentes según la realidad territorial. Por ejemplo, San Martín de los Andes, Bariloche y Ushuaia son ciudades que están en una situación habitacional crítica. En esos lugares hay que acotarlos como hacen todos los países del mundo, donde autorizan que haya el 20% o el 30% de las unidades. Hoy la Ciudad de Buenos Aires está promoviendo con subsidios la reconversión de edificios de oficinas del microcentro en viviendas para Airbnb. Eso hay que prohibirlo de raíz. Otros países limitan los alquileres temporarios a 60, 90 o 120 días al año. Hay un montón de regulaciones posibles, pero todas tienen que estar adecuadas a cada realidad territorial y requieren una reingeniería institucional muy desafiante.
¿Puede repensarse este escenario?
La dirigencia hoy no tiene la vocación de hacerlo.
No es un problema sólo de Larreta o de Macri.
Hay una crisis enorme de imaginación, de pereza intelectual y
falta de audacia política general.
¿Cómo es la legislación sobre el tema en la Ciudad de Buenos Aires?
En CABA hay un registro de Airbnb donde los contratos de alquiler temporario tienen que pagar el 6% de ingresos brutos. Actualmente hay 300 departamentos registrados sobre un universo que se estima en 20.000. Es una ficción. No paga nadie. La Ciudad de Buenos Aires no tiene la voluntad de registrar y regular esos alquileres. De todas maneras, a mí también me gusta ir a un Airbnb cuando viajo y para un propietario es un buen negocio, me parece fantástico. Pero todo eso tiene que estar armonizado con el derecho a vivir con dignidad en el lugar donde naciste.
¿Se puede pensar en préstamos hipotecarios tras el fracaso de loscréditos UVA?
Los créditos hipotecarios tal cual estuvieron pensados en los últimos años no sirven, porque lo único que hacen es darle a un conjunto de la población un paquete enorme de dinero para competir en el mercado de compra y venta de inmuebles que están dolarizados. Es una política que lo único que hace es aumentar los precios y convalidar la dolarización.
¿Cuál sería una alternativa sostenible?
El Estado tiene que aportar la tierra, convocar a los sectores medios a aportar sus ahorros y constituir un fideicomiso sobre esos terrenos. Con eso, construir y comercializar propiedades en pesos y al costo. Después, entregar un crédito hipotecario en pesos para cubrir la brecha que se ajusta por la variación de los ingresos de los sectores medios. Es un préstamo que está montado sobre un nuevo tipo de oferta y desde otra lógica.
¿Cuál es tu mensaje para los jóvenes que buscan independizarse en este contexto?
Yo soy muy amigo de Ofelia Fernández, que es una joven que alquila y tiene una representación bastante cristalina de la agenda de los jóvenes. Ella me dijo que nosotros tenemos que organizar generacionalmente la pelea por el derecho a vivir en el lugar donde nacimos. Los burócratas no van a hacer nada hasta que no reciban una presión descomunal de los pibes que tienen una enorme dificultad para irse de la casa de los viejos. Mi mensaje es organícense, peleen y obliguen a la política a dejar de romper las pelotas y a discutir estos temas con seriedad y honestidad.