Alquilar cuesta la vida
Frente al Congreso de la Nación, la Federación de Inquilinos Agrupados organizó un colchonazo para protestar contra la derogación de la Ley de Alquileres. Mirá las fotos de ANCCOM.
Se aprobó el proyecto de Ley de Alquileres del Frente de Todos
La nueva norma establece contratos de tres años, actualizaciones cada seis meses y un índice establecido por el Ministerio de Hábitat. ¿Qué dicen los inquilinos?
Uno de los miembros de la Federación de Inquilinos se trepa a la reja que rodea al Congreso y pega con cinta un cartel en el que se lee “Quiero alquilar, pero también vivir”. Detrás suyo, una columna de más de mil personas corta el tránsito de la Avenida Entre Ríos para reclamar un freno a la reforma constitucional de Jujuy.
Adentro de la Cámara, los diputados debaten la aprobación del programa Compre sin IVA. Son las cinco y media de la tarde y faltan más de nueve horas para que se trate la modificación del Código Civil y Comercial impulsada por el oficialismo. Sin embargo, sobre la vereda ya se agrupan más de cien inquilinos.
Son dos los proyectos que buscan regular el mercado inmobiliario. La propuesta de Juntos por el Cambio fue aprobada en agosto en la Cámara Baja, y marca que los contratos deben tener dos años de duración con la posibilidad de realizar ajustes cada cuatro meses. Además, modifica la fórmula de actualización, de modo que las partes puedan utilizar el Índice de Precios al Consumidor (IPC), el Índice de Precios Mayoristas (IPM) y el Índice de Salarios elaborado por el INDEC. También se brinda la posibilidad de optar por utilizar una combinación de los índices o pactar libremente.
Desde el Frente de Todos intentan aprobar el proyecto que ya tuvo el visto bueno del Senado. Se trata de una ley que fija en tres años la duración mínima de los contratos, con una actualización semestral basada en el coeficiente Casa Propia que elabora el Ministerio de Hábitat.
- La situación es súper desesperante, es precaria, estamos en la cuerda floja constante. Ya con la ley vigente estamos en una situación de inestabilidad porque no se cumple. Pero claramente la solución no es destruirla, sino mejorarla — explica una joven de 25 años.
A las seis de la tarde la lluvia cae sobre Balvanera. En la plaza, parte de la columna que antes cortó el tránsito ahora pone música folclórica a todo volumen. Al cabo de unos minutos los parlantes dejan de oírse y cobran protagonismo los cánticos contra la especulación inmobiliaria.
—Quienes alquilamos estamos en una fragilidad tremenda, porque no hay ofertas y las que hay son en dólares. Estamos en una situación de mucha volatilidad, donde se pone en juego nuestro derecho a vivir bajo techo — lamenta otro de los inquilinos a metros de avenida Rivadavia —. No hay una negociación libre con los propietarios, porque ellos pueden dormir a la noche en su casa con tranquilidad y a mí se me está jugando el derecho a la vivienda.
A la misma conclusión llega Gervasio Muñoz, presidente de la Federación de Inquilinos: “Sabemos perfectamente que eso no sucede, por eso se defiende tanto una ley desde el Estado. Creo que es un clima de época esta idea de que el mercado regula todo si lo dejás libre”.
En relación a este punto, sostiene: “Lo que me preocupa es que haya vuelto como en los años noventa una época tan de sálvese quien pueda. Sabemos que bajo esa lógica se terminan salvando los más grandes y nosotros quedamos todos en la lona”. Y concluye: “Creo que la discusión tiene que ser nacional, no solo en el Congreso, sino también en organizaciones nacionales como las gremiales. Ahí hay una clave, los sindicatos tienen que volver a plantear a la vivienda como un derecho fundamental de los trabajadores”.
Muñoz deja de hablar cuando se acercan a saludar inquilinos del Gran Buenos Aires y la provincia. Una chica le pasa un micrófono y la ronda de bombos que acompañaban las canciones se abre para dejarlo pasar.
- Estamos hace mucho organizando a un sector que hace unos años creíamos que necesitaba una representación colectiva, una pelea colectiva, en una ciudad particular, que es gobernada por el negocio inmobiliario — declara antes de soltar el micrófono y tomar un megáfono –. Presentamos una ley en 2016, que permitió llevar la pelea a muchas provincias de la Argentina y construir la Federación de Inquilinos.
El semáforo se pone en verde y los autos que esperaban en la esquina de Hipólito Yrigoyen ahora circulan frente a la movilización y tocan bocina. Se suman a la decena de motos que a lo largo de la última hora también demostraron su apoyo.
—Lo que se está viviendo es realmente dramático, en zonas turísticas es imposible encontrar un lugar donde vivir y la gente se va porque ya no hay forma de pagar alquileres dolarizados— añade Muñoz —. Lo de hoy es solo una anécdota, que es parte de una construcción que tenemos que seguir dando en todo el país y en particular en la Ciudad de Buenos Aires. Hemos logrado visibilizar que muchos de los que toman decisiones son parte del negocio inmobiliario en la Argentina.
Los aplausos se replican y los bombos vuelven a retumbar. La música folclórica queda una vez más aplacada por los inquilinos.
Adentro del recinto, los diputados continúan el debate. Con el correr de las horas, el tráfico por la avenida disminuye y ya todos vuelven a sus casas.
Para las cuatro y media de la mañana, cuando los legisladores empiezan a tratar la modificación del código, los faroles del palacio muestran una vereda desolada, sobre la que descansan retazos de los afiches colocados en las rejas durante la tarde. En la esquina, tres de los integrantes del Malón de la Paz duermen bajo una carpa improvisada con una lona de plástico que cuelga del enrejado.
Las cuadras que van desde Independencia hasta Rivadavia albergan a decenas de cartoneros que pasan la noche sobre pedazos de goma espuma tirados en las puertas de bancos, edificios y galerías. De alguna manera sus cuerpos se acomodaron al ruido de la ciudad y no los despiertan las pisadas que rebotan sobre el suelo mojado a centímetros de sus cabezas.
Quienes todavía sobreviven a las fauces de la especulación inmobiliaria, aguardan en sus casas rentadas la decisión de los diputados. A las cinco y diez de la mañana la presidenta de la Cámara, Cecilia Moureau, habilita la votación. Después de una cuenta regresiva de un minuto, el cartel electrónico del recinto afirma que el proyecto del Frente de Todos fue aprobado con 128 votos afirmativos y 114 negativos.
Las asambleas de inquilinos se oponen a la nueva Ley de Alquileres
Inquilinos Agrupados le dio voz a los vecinos para debatir las estrategias frente a la inminente modificación de la actual normativa.
Luego de la media sanción obtenida en Cámara de Diputados el pasado 23 de agosto, la nueva Ley de Alquileres avanza hacia el Senado. Esta semana, y antes de la votación, se escucharán las dos campanas: primero a los propietarios y a las inmobiliarias, luego a las asociaciones inquilinas. Inquilinos Agrupados, máximo referente de este último grupo, llevó a cabo una asamblea vecinal con el único objetivo de frenar el proyecto impulsado por Juntos por el Cambio (JxC).
En el marco de una sesión especial, que duró alrededor de cuatro horas, la oposición, con excepción de la Izquierda y de La Libertad Avanza, otorgó media sanción al proyecto de reforma a la Ley de Alquileres, con la sorpresa de aprobar un dictamen de minoría. Esta modificación busca reemplazar la normativa actual, vigente desde junio de 2020. El proyecto fue rechazado por 112 diputados, 99 de los cuales forman el bloque de Unión por la Patria (ex Frente de Todos).
La reforma, que se terminará de decidir en la Cámara de Senadores, busca modificar puntos centrales de la legislación actual. Las organizaciones inquilinas rechazan de manera vehemente las modificaciones propuestas. Entre ellas, la duración de los contratos, que pasarán de tres a dos años, la actualización de los aumentos, que pasarán de anuales para ser cuatrimestrales, y la forma de calcular ese aumento. La ley aprobada en 2020 proponía un índice, realizado por el Banco Central, que funcionaba como techo: un promedio entre el índice de Precios al Consumidor (IPC) y el índice de variación salarial. Con la nueva iniciativa estos aumentos quedarán a merced de un acuerdo entre las partes, moderado por los propietarios. Es decir, el Estado ya no funcionará como mediador. “Es una media sanción que tiene muchas trampas en la redacción”, afirmó Gervasio Muñoz, presidente de Inquilinos Agrupados.
Ciudad de Buenos Aires
Inquilinos Agrupados es una asociación civil que cuenta con representación en varios puntos del país y brinda asesoramiento legal para todas aquellas personas que arrenden una vivienda. Son, además, los principales promotores de mantener la ley de 2020 y rechazan de manera unánime la reforma propuesta por JxC. Para ello, realizan convocatorias y asambleas vecinales con el fin de sumar aliados y debatir sobre la actualidad.
En la tarde del sábado realizaron una reunión en su sede, la misma que comparten con Ni Una Menos, sobre la calle Bartolomé Mitre, a pocos metros del Congreso de la Nación. Allí, el presidente de la asociación, Gervasio Muñoz, presentó las modificaciones que busca llevar a cabo la nueva ley. Con el correr de los minutos, la convocatoria fue más de la esperada y la asamblea se trasladó a las calles. Para dar más visibilidad al debate los asistentes decidieron cortar la esquina de Mitre y Avenida Callao, y desde allí continuaron debatiendo ideas, con megáfono de por medio.
Varios de los vecinos, de diferentes edades y puntos de la Ciudad, tomaron la palabra y expusieron sus opiniones. Una mujer exigió tomar en cuenta el rol de los jubilados inquilinos, quienes deben destinar gran parte de sus ingresos escasos al derecho básico de una vivienda digna. Luego tomaron la palabra otros dos hombres de mediana edad. Ambos reclamaron por la presencia de organizaciones gremiales en la lucha por las locaciones y la inclusión de ese tema en las paritarias, ya que la gran mayoría de los allí presentes reclamaban lo mismo: más de la mitad de sus sueldos debe ser destinados al alquiler.
También debatieron sobre las ideas a futuro, tanto a largo como a corto plazo. Algunos remarcaron la importancia que tiene la presencia en las calles e invitaron a todos los concurrentes a convocarse las veces que sean necesarias, especialmente en las puertas del Congreso. Otros propusieron trasladar la lucha, al mismo tiempo, al plano digital: memes, tweets y redes sociales en general. La idea es alertar, en todos los espacios frecuentes, a los demás inquilinos del país.
Más tarde llegó el turno de otros representantes de la asociación, en este caso de Tamara, quién de manera efusiva habló sobre la identidad del inquilino, ya no como algo temporal, como pretenden instalar ciertos sectores, sino como una posición permanente. Otros, más optimistas, exigieron el debate sobre el derecho a la vivienda propia. También exigieron un impuesto a la vivienda ociosa. “El proyecto de ley no contempla la vivienda ociosa porque el momento en el que estamos no es de ampliación de derechos, es todo lo contrario”, sostuvo Gervasio Muñoz. Además, agregó: “Hoy la urgencia es defender lo que tenemos, que se mantenga la ley, que se cumpla, y a partir de ahí profundizar”.
Según un estudio comparativo, llevado a cabo por Inquilinos Agrupados, a partir de los datos recabados por los últimos tres censos nacionales realizados por el Instituto Nacional de Estadística y Censos de la República Argentina (INDEC), la cantidad de propietarios en la Ciudad de Buenos Aires descendió de un 69% en 2001 a un 52,9% en 2022. Por el contrario, los inquilinos en la ciudad son cada vez más: en 2001 solo el 22,2% alquilaba, actualmente esa cifra se duplicó y alcanzó el 40,2%. Además, la cantidad de viviendas cada determinados habitantes también bajó, lo que indica que hay cada vez más inquilinos, pero cada vez menos propietarios con más viviendas en su haber. “Lo que produjo la Ley de Alquileres es que el mercado se organice y golpeé. Y la forma que tiene de golpear es el alquiler turístico y la vivienda vacía, entre otros”, añadió Muñoz.
En paralelo a este debate entre vecinos que seguirá en las próximas semanas en el Congreso, avanza también un proyecto, impulsado por Ana María Ianni, senadora de Unión por la Patria, que busca regular los alquileres temporarios de entre 1 y 90 días, creando un Registro Nacional de Viviendas de Alquiler Turístico Temporario y la obligatoriedad de las plataformas de mostrar la habilitación de las viviendas. “Que Argentina, que está en una situación donde lo que quieren es flexibilizar los alquileres de vivienda, avance sobre regulación del alquiler temporario también es importante”, opinó al respecto el representante de Inquilinos Agrupados.
Aunque la ley vigente sigue siendo la votada en 2020, muchas inmobiliarias ya han comenzado a operar con la reforma que aún debe obtener el visto bueno de los senadores. Es por esto que la desde la Federación de Inquilinos Nacional solicitaron al presidente Alberto Fernández la prórroga de todos los contratos de alquiler para enfrentar la especulación, a raíz de la media sanción, y la suspensión de los aumentos por seis meses. En principio, durante esta semana las Comisiones de Legislación General y de Presupuesto recibirán a distintos referentes de esta pulseada. A partir de ello, y si se consigue el quórum necesario, se volverá a debatir y, de ser aprobada, reemplazará a la ley que rige desde hace tres años.
“La posición que consensuamos las organizaciones inquilinas del país es no negociar absolutamente nada porque la negociación que nos plantean es medio cínica. Nos plantean que nosotros perdamos dos cosas, el plazo y la actualización anual”, sentenció Muñoz, y agregó: “La Ley de Alquileres es víctima de un plan que se viene para flexibilizar las condiciones de vida en Argentina”.
Por lo pronto, la saga de esta discusión continuará como secuela de una película de terror escrita por los sectores más privilegiados que curiosamente representan un dictamen de minoría.
“El derecho a la propiedad debería poder ser regulado, como todos los demás”
El último censo reveló una cruda realidad: en Argentina solo el 65% de las familias son dueñas de sus casas. En la Ciudad de Buenos Aires, la cifra baja al 52%. En un país con cerca de 10 millones de inquilinos, la política no ha logrado dar una solución para un mercado de alquileres cada vez más inaccesible.
La Cámara de Diputados de la Nación sesionará el 23 de agosto para discutir la reforma o derogación de la ley de alquileres, a tres años de su sanción, en el marco de una crisis habitacional cada vez más grave.
El legislador porteño por el Frente de Todos, Manuel Socías, quien trabaja desde 2015 junto a un equipo multidisciplinario sobre la problemática de la vivienda en la Ciudad de Buenos Aires, presentó recientemente su propuesta de crear un Régimen Nacional de Alquileres Protegidos.
En diálogo con ANCCOM, Socías asegura que “la mirada de Juntos por el Cambio sobre la ley es muy irresponsable porque genera incertidumbre”. A la vez, alerta sobre la “crisis de imaginación y audacia” de toda la dirigencia política para abordar el problema y plantea la necesidad de que haya “un nuevo poder legitimado” que pueda convocar a los principales actores a discutir la normativa vigente.
¿Cuál debería ser la discusión sobre la ley de alquileres?
Es un falso dilema el que está planteado en el Congreso. No se trata de derogar o dejarla tal cual está. La ley es bienintencionada, pero está pensada para otro contexto y no funciona con alta inflación. Lo que hay que discutir son sus aspectos más problemáticos: cada cuánto se puede actualizar el contrato (hoy anualmente) y si es de dos o tres años.
¿Qué cambios deberían hacerse?
Habría que acortar los plazos, hacerlos semestrales, pero usar un coeficiente que no sea el IPC (Índice de Precios al Consumidor), sino sólo el RIPTE (Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables), menos un porcentaje, porque es un coeficiente que mide la evolución de los trabajadores del sector formal y eso no incluye al total de la población inquilina, donde también hay cuentapropistas, monotributistas y trabajadores de la economía informal.
¿Esta reforma podría plantearse en la próxima sesión?
En un año electoral es imposible. Juntos por el Cambio tiene una mirada muy irresponsable, porque plantea derogar la ley. Lo único que va a generar eso es más incertidumbre y romper más el mercado. Es malo para los inquilinos, pero también para los propietarios. Hoy los dueños están haciendo contratos de tres meses, por fuera de la ley, por indicación de las inmobiliarias, usando un agujero legal para los alquileres temporarios. De acá a diciembre, la situación cada vez va a ser peor, hasta que haya un nuevo liderazgo legitimado que convoque en una mesa a la política, el sector inmobiliario y los inquilinos para discutir la actual normativa
¿Por qué se discute tan poco el problema de la vivienda?
La principal razón es que la industria de la construcción es el principal dinamizador de la economía argentina, porque genera muchísimo empleo y sirve para paliar la situación de crisis social. El problema es que es malo para lo habitacional, pero nadie quiere tocar esa bomba de relojería, porque si te equivocás de cable vuela todo por el aire. La segunda es el derecho a la propiedad, que es el único pensado como un derecho absoluto y debería poder ser relativizado y regulado como todos los demás. Eso no quiere decir expropiar departamentos, sino reglamentar la renta, porque la vivienda es un derecho constitucional que hay que garantizar.
¿Puede repensarse este escenario?
La dirigencia hoy no tiene la vocación de hacerlo. No es un problema sólo de Larreta o de Macri. Hay una crisis enorme de imaginación, de pereza intelectual y falta de audacia política general. El peronismo dice que se soluciona construyendo vivienda pública y la derecha dice que se hace dejando que el mercado edifique sin parar. Ninguno de los dos paradigmas resuelve el problema. El primero porque no tenés escala para construir viviendas desde el Estado que te permita resolver el déficit habitacional, y el segundo porque la perspectiva de mercado no está pensada para hacer eso, sino para dolarizar como una reserva de valor. Hay que encontrar una diagonal entre ambas perspectivas que permita combinar instrumentos para darle escala, capilaridad y velocidad a la respuesta. Hay que inventar cosas nuevas.
¿Cuál es tu propuesta para atacar la problemática?
Si el peronismo gana las elecciones, el 11 de diciembre debería proponer el reemplazo a la ley de alquileres por un Régimen Nacional de Alquileres Protegidos que cambie radicalmente la mirada sobre el tema. Todas las viviendas en Argentina tienen que estar dentro de un régimen que consiste en dos submercados: uno público y uno privado. El primero debe ser estructurado a partir de bancos públicos de vivienda a nivel nacional, provincial y municipal, que alimenten un stock de viviendas para atender a las poblaciones más vulnerables y a los sectores medios con alquileres accesibles, como hacen Nueva York, París o Madrid. Por otro lado, al submercado privado de alquileres hay que darle un conjunto de incentivos para aumentar la oferta y mejorar la rentabilidad a cambio de estabilizar una curva de precios que acompañe la variación del ingreso de la población inquilina. Aquel propietario que ponga su propiedad en alquiler no tendrá que pagar bienes personales, ganancias, sellos, ABL, ingresos brutos, nada. Ese conjunto de beneficios es el equivalente a un alquiler número 13, como si le pagáramos un aguinaldo al propietario. A cambio, tiene que respetar unos precios de referencia acordes al promedio histórico de la ciudad.
¿Alcanzan esos incentivos?
Tenemos la expectativa de que sí, pero lo discutí con el presidente de la Cámara de Desarrolladores Inmobiliarios y él considera que no, porque toda esta economía está en negro. Los contratos no están registrados, probablemente las viviendas tampoco. Por eso hay que tener decisión política para desarrollar al mismo tiempo una burocracia en el Estado capaz de entender y fiscalizar ese mercado. Hoy ningún gobierno (nacional, provincial ni municipal) tiene un área dedicada al tema de los alquileres.
¿Cómo podría articularse ese registro con una regulación de los alquileres destinados al turismo?
Que haya turismo internacional en Argentina es una buena noticia porque ingresan dólares, pero también tiene un problema que es la dolarización de los precios y la reducción del parque habitacional. Primero hay que hacer un registro para saber cuántos departamentos están volcados ahí y después hay que tomar medidas diferentes según la realidad territorial. Por ejemplo, San Martín de los Andes, Bariloche y Ushuaia son ciudades que están en una situación habitacional crítica. En esos lugares hay que acotarlos como hacen todos los países del mundo, donde autorizan que haya el 20% o el 30% de las unidades. Hoy la Ciudad de Buenos Aires está promoviendo con subsidios la reconversión de edificios de oficinas del microcentro en viviendas para Airbnb. Eso hay que prohibirlo de raíz. Otros países limitan los alquileres temporarios a 60, 90 o 120 días al año. Hay un montón de regulaciones posibles, pero todas tienen que estar adecuadas a cada realidad territorial y requieren una reingeniería institucional muy desafiante.
¿Puede repensarse este escenario?
La dirigencia hoy no tiene la vocación de hacerlo.
No es un problema sólo de Larreta o de Macri.
Hay una crisis enorme de imaginación, de pereza intelectual y
falta de audacia política general.
¿Cómo es la legislación sobre el tema en la Ciudad de Buenos Aires?
En CABA hay un registro de Airbnb donde los contratos de alquiler temporario tienen que pagar el 6% de ingresos brutos. Actualmente hay 300 departamentos registrados sobre un universo que se estima en 20.000. Es una ficción. No paga nadie. La Ciudad de Buenos Aires no tiene la voluntad de registrar y regular esos alquileres. De todas maneras, a mí también me gusta ir a un Airbnb cuando viajo y para un propietario es un buen negocio, me parece fantástico. Pero todo eso tiene que estar armonizado con el derecho a vivir con dignidad en el lugar donde naciste.
¿Se puede pensar en préstamos hipotecarios tras el fracaso de loscréditos UVA?
Los créditos hipotecarios tal cual estuvieron pensados en los últimos años no sirven, porque lo único que hacen es darle a un conjunto de la población un paquete enorme de dinero para competir en el mercado de compra y venta de inmuebles que están dolarizados. Es una política que lo único que hace es aumentar los precios y convalidar la dolarización.
¿Cuál sería una alternativa sostenible?
El Estado tiene que aportar la tierra, convocar a los sectores medios a aportar sus ahorros y constituir un fideicomiso sobre esos terrenos. Con eso, construir y comercializar propiedades en pesos y al costo. Después, entregar un crédito hipotecario en pesos para cubrir la brecha que se ajusta por la variación de los ingresos de los sectores medios. Es un préstamo que está montado sobre un nuevo tipo de oferta y desde otra lógica.
¿Cuál es tu mensaje para los jóvenes que buscan independizarse en este contexto?
Yo soy muy amigo de Ofelia Fernández, que es una joven que alquila y tiene una representación bastante cristalina de la agenda de los jóvenes. Ella me dijo que nosotros tenemos que organizar generacionalmente la pelea por el derecho a vivir en el lugar donde nacimos. Los burócratas no van a hacer nada hasta que no reciban una presión descomunal de los pibes que tienen una enorme dificultad para irse de la casa de los viejos. Mi mensaje es organícense, peleen y obliguen a la política a dejar de romper las pelotas y a discutir estos temas con seriedad y honestidad.
Un barrio rico y fantasma
Inquilinos con pocas opciones y departamentos vacíos: el problema de la Ciudad de Buenos Aires es aún más pronunciado en Puerto Madero. El rol de la especulación y los alquileres temporarios para turistas.
Torres altas y modernas, negocios lujosos que engalanan la vera del Río de la Plata; veredas cuidadas y autos de alta gama en casi todas las esquinas. Sin embargo, las calles están prácticamente vacías y rodeadas de un silencio inusual en el resto de la Ciudad de Buenos Aires. Nadie lo imaginaría a solo dos kilómetros de la Plaza de Mayo. Pero así es Puerto Madero, un barrio casi extranjero. Mientras que el resto de la población se esfuerza por acceder a un alquiler, en esta zona, la más cara de Latinoamérica, con un precio promedio de 5.921 dólares por m2 según la agencia Properati, sobra lugar.
El Censo de 2010 estableció que la población en este barrio era de 4.720 personas para una capacidad de 16.800 habitantes. Esto significa que hace 13 años sólo el 28% de las viviendas estaba habitada de manera permanente. El Censo de 2022 no midió por barrio la cantidad de viviendas, ni las cifras poblacionales, sino que lo hizo por comuna. Es por esto que no hay un dato concreto y específico sobre el nivel de ocupación permanente, aunque se estima que creció un poco.
En 2010, la población en Puerto Madero era de 4.720 personas para una capacidad de 16.800 habitantes: solo el 28% de las viviendas estaba habitada de manera permanente.
Fernando Bercovich, sociólogo y autor de “Trama Urbana” en la revista Cenital, explica que la zona “tiene mucha vivienda desocupada, que es uno de los grandes problemas en términos de generar un urbanismo que responda más a las demandas de la población. Hay mucha inversión como reserva de valor o que apuntan a sectores de clase muy alta, entonces quedan sin vender o están a la espera de que suba el metro cuadrado para aumentar sus ganancias”.
Mientras tanto, en el mundo real, la cantidad de inquilinos crece. La asociación civil Inquilinos Agrupados, que según su página web surge “en este marco de abuso inmobiliario y de ausencia del Estado”, aporta el siguiente dato sobre Buenos Aires: “De 22,1% de inquilinos que había en 2001 se pasó a más del 40% en la actualidad, lo que representa alrededor de un millón de personas alquilando unas 500 mil propiedades. Paralelamente, se construyeron más de 150 mil viviendas en los últimos 10 años, siendo el mayor boom inmobiliario del cual tiene registro la Ciudad.”
Paradójicamente, se siguen construyendo viviendas y hay demanda, pero no hay oferta. La disponibilidad de inmuebles para alquiler a largo plazo cayó más del 60%, informa la consultora Reporte Inmobiliario. Esta caída tiene varias causas, aunque siempre relacionadas a la especulación en un contexto de incertidumbre. En algunos barrios, como en Puerto Madero, se suma la problemática de los alquileres temporarios.
Alquileres dolarizados
Si uno entra en la página de Airbnb, la plataforma digital de alquileres temporarios más conocida del mundo, y busca un alojamiento en Buenos Aires, la zona de Puerto Madero está llena. Los precios van desde los 180.000 pesos mensuales hasta los 2.000.000. Bercovich comenta que “este tipo de alquiler tiene varios beneficios para los dueños de las propiedades porque en general se le puede sacar una renta mayor. Eso, en un contexto de devaluación y aumento del turismo extranjero, le conviene”. El problema, claro, es para los otros: “Así baja la oferta de alquileres a largo plazo y eso al mismo tiempo hace que suban los precios, generando muchas tensiones en el mercado”.
A los turistas se les suman los nómades digitales (una suerte de modernos trabajadores “golondrina”), quienes llegan a los barrios más caros de la Ciudad, aprovechando los bajos precios en dólares y la alta calidad de vida que se ofrece. Buenos Aires recientemente se ganó el primer lugar en la clasificación de la página Nomad List, una página que reúne a la comunidad nómada, por lo que se espera que en los próximos meses lleguen muchos más.
Puerto Madero nunca fue pensado como una zona exclusiva. Alfredo Garay, arquitecto e ideólogo del barrio, escribe en un artículo publicado en “Land Lines” que “fue un proyecto concebido como parte de una estrategia de desarrollo más amplia en todo el centro de la ciudad, que también incluía cambios en las normas sobre el uso del suelo, el reacondicionamiento de edificios y la construcción de viviendas de interés social en áreas tradicionales.” Si bien se lograron varios de sus cometidos, como el crecimiento del área y la creación de miles de puestos de trabajo, a causa de la estrategia de comercialización de los desarrolladores privados, se “diluyeron los objetivos de inclusión social de la gestión pública con el fin de favorecer la creación de un barrio de características exclusivas.”
La especulación inmobiliaria no es una práctica que se dé solo en esta parte de la Ciudad, pero allí se ve de forma más clara. Miles de departamentos continúan vacíos y a la espera de que sus precios se eleven o que las condiciones cambien. El método se repite en todo el distrito y hace estragos en el mercado de alquileres. Inquilinos Agrupados presentó en octubre de 2022 un proyecto de ley que busca revertir la situación.
El proyecto fue nombrado “Régimen de alquiler protegido” y tiene como objetivo mejorar progresivamente el acceso a la vivienda de aquellos ciudadanos que se encuentran en condición de inquilinos a través de la incorporación de los inmuebles vacíos con destino de vivienda. Para lograrlo se debería cumplir el Artículo 31, Inciso 2 de la Constitución de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires que “auspicia la incorporación de inmuebles ociosos” y del Artículo 4 (incisos a, b, c y d) de la Ley 1251. El proyecto estipula que toda vivienda que se encuentre deshabitada en forma permanente y sin causa justificada por el plazo de tres meses pasará a un alquiler protegido del Estado.
La finalidad es enfrentar el déficit habitacional que asedia a los inquilinos de la Ciudad de Buenos Aires, los mismos que, con mucho esfuerzo le dan vida. Enfrente tienen una especulación inmobiliaria que se impone desde los barrios porteños más exclusivos.
