Abr 20, 2023 | Comunidad, Destacado 5
Cada vez hay menos inmuebles para vivir, mientras crecen los alquileres temporarios a turistas. La ausencia de una política de vivienda y de regulaciones estatales agravan la situación.
Tras una reunión que mantuvieron el presidente Alberto Fernández y el ministro de Economía Sergio Massa a principios de abril, trascendió que el Gobierno analizaría reformar la Ley de Alquileres. Los rumores generaron incertidumbre en el mercado inmobiliario e incluso muchos contratos a punto de firmarse quedaron frenados. Días más tarde, el jefe de Gobierno porteño Horacio Rodríguez Larreta lanzó un paquete de medidas para promover el alquiler de inmuebles en la ciudad de Buenos Aires, en un contexto de escasez de oferta, aumentos por encima de la inflación y buena parte de los precios dolarizados.
“No tengo nada en este momento”. “Si tengo algo, ya está reservado”. “Hace dos semanas que los contratos no se mueven”. Son las respuestas de agentes inmobiliarios del barrio de Palermo cuando se les pregunta por la posibilidad de alquilar un departamento. “Muchos propietarios han decidido retirar sus inmuebles del mercado porque con las condiciones que establece la ley, ya no les es rentable”, asegura Diego Migliorisi, abogado especializado en derecho inmobiliario.
Entre los aspectos controvertidos de la ley se destaca un ajuste anual y contratos de tres años (antes eran dos). “En un contexto económico cuya inflación en 2022 fue del 94,8 por ciento, alquilar un departamento bajo estas condiciones hace que el propietario salga perdiendo”, afirma José Rozanos, director de Reporte Inmobiliario. En marzo la inflación interanual fue del 104,5 por ciento, según el INDEC.
Sancionada durante la pandemia, la Ley de Alquileres ha recibido diversas críticas. Federico Poore, periodista especializado en temas urbanos, considera que con la ley los propietarios se aseguraban un ingreso y los inquilinos un techo, en un contexto de alta incertidumbre desatado por la pandemia. Desde la perspectiva de las inmobiliarias, Rozanos sostiene que la ley fue inoportuna, porque ya en ese momento el ajuste anual del inmueble perdía contra el índice de inflación.
Del lado de los inquilinos, está Lautaro, de 24 años, en búsqueda de un monoambiente. “Me quiero mudar, sé que es un gasto elevado. Trato de calcular todo en dólares porque con los precios en pesos no podés tener una idea”. A Fiorella, mientras tanto, dentro de un mes se le vence el contrato y debe cambiar de casa. “Hoy es así, si vas a ver un departamento tenés que ir con la plata en la mano porque no hay un mañana”, cuenta en relación a la demanda que existe en el mercado. “El otro día fui a ver una pieza de un conventillo y delante mío había diez personas más esperando entrar”, agrega. Además, “el dueño tiene un abanico de opciones, puede poner los requisitos que quiera: que el inquilino cuente con recibo de sueldo, que no tenga mascotas, que no tenga hijos”, concluye.
Cynthia Goythía, directora del Centro de Investigación de Política y Vivienda de la Universidad Torcuato di Tella, sostiene que el problema de la escasez se ve agravado por el desplazamiento de la oferta hacia alquileres temporarios a través de plataformas como Airbnb y Booking. Según los datos de Inside Airbnb, en la Ciudad de Buenos Aires existen 22.716 unidades disponibles para alquilar por al menos tres meses, mientras que para alquilar de modo permanente el número desciende a 1.100. “Con sólo ocho días de alquiler a través de la plataforma es posible generar un ingreso similar al alquiler mensual promedio de un departamento permanente”, fue una de las conclusiones que arrojó el informe publicado por el Centro de Estudios Metropolitanos. Es decir que, un departamento en Recoleta, ocupado durante veinte días todos los meses, al final del año rinde cuatro veces más que si se lo alquila mediante un contrato tradicional.
Según datos del Centro de Estadísticas y Censos de la Ciudad, en la ciudad de Buenos Aires, el 36,1% de los hogares son rentados. Quizás por eso, en tono de campaña electoral, el Gobierno porteño lanzó un paquete que incluyó tres medidas: una bonificación del 70 por ciento sobre el seguro de caución para los propietarios; un sistema de créditos por tres veces el valor del alquiler para que el inquilino pague en cuotas, y un sistema de créditos destinados a la refacción y mejora de condiciones del inmueble.
“El problema de fondo no se puede resolver mediante las atribuciones que Larreta tiene como jefe de Gobierno –subraya Rozanos–. El problema de porqué no funciona la Ley de Alquileres y los créditos hipotecarios es la inflación y la caída de los ingresos en términos reales. Eso amerita una política económica que excede las medidas que tomó el Ejecutivo porteño”.
Jun 30, 2022 | Comunidad, Destacado 2
Inquilinos y agrupaciones partidarias protestaron frente al Congreso contra el proyecto de Ley de Alquiler que pretende aprobar Juntos por el Cambio: propone aumentos cada tres meses y deja su valor librado al mercado.
“Las penas son de nosotros, las casitas son ajenas”, se podía leer en una pancarta colgada sobre las rejas que rodean al Palacio del Congreso. Más de un centenar de personas se agolparon sobre la esquina de Rivadavia y Entre Ríos para mostrar su desencanto y vociferar su reclamo.
El dictamen que Juntos por el Cambio aprobó por minoría tiene como objetivo, entre otros puntos, modificar el plazo de los contratos de tres a dos años y dejar a elección de los propietarios el lapso entre aumentos, posibilitando que este se dé hasta cada tres meses. “Es muy posible que la semana que viene o la otra haya una sesión en la Cámara de Diputados para tratarlo y también es muy probable que tengan los votos para hacerlo -señala Gervasio Muñoz, referente de Inquilinos Agrupados y presidente de la Federación de Inquilinos Nacional-. Por eso, es tan importante que nos organicemos para denunciar lo que sucede”, concluye.
La movilización tuvo también un costado artístico de parte de integrantes de Inquilinos Agrupados. De pronto aparecían casas vacías de cartón que se movían entre la multitud, mientras cruzaban la avenida Entre Ríos decenas de personas con la careta de Don Ramón (el reconocido personaje de El Chavo del 8 que era sistemáticamente amenazado de desalojo), a la vez que por un megáfono cantaban consignas como “alerta inquilina, nos dejan sin vivienda en la República Argentina”. Los reclamos también se podían leer: “Quiero alquilar, pero también vivir”.
“El cambio que proponen pretende expulsar a todos los pobres del centro de la ciudad, que pagar alquileres sea imposible y hacer que Buenos Aires sea solo para ricos”, indica JB, quien prefirió mantenerse en el anonimato. Los grandes aumentos de precios con el ciclo inflacionario han hecho que en los últimos tiempos muchas personas hayan tenido que mudarse lejos de los lugares que frecuentan en busca de precios más cercanos a su poder adquisitivo. “Hoy, a pesar de que tengo un empleo en blanco, el alquiler se lleva literalmente todo mi sueldo. Vivo en La Boca con mis tres hijos y estoy totalmente contra las cuerdas, o contra el Riachuelo -comenta JB-. Con las modificaciones que pretenden hacer no me va a quedar otra que irme de la ciudad en que nací”.
El tratamiento de este dictamen y la posible modificación de la ley, sumados a la suba de la inflación, generan una preocupación extra en los inquilinos. Para Gervasio Muñoz “sería un retroceso para lo poco que hemos logrado hasta ahora, quedaría el campo libre para que las inmobiliarias impongan las condiciones que se les ocurran”. Facundo Cabral concuerda, “los sueldos no llegan a cubrir los aumentos y que se posibilite que haya aumentos cada tres o seis meses me parece perverso”. Con respecto a esto, el diputado nacional por el Frente de Izquierda, Nicolás del Caño, señala en diálogo con ANCCOM: “Cuando se aprobó la ley actual nos parecía que no iba a ser una solución de fondo, sin embargo, esto que están planteando no solo no es la solución si no que empeora el problema. No hay bolsillo que aguante”.
Desde la oposición se señala continuamente que la ley vigente ha probado ser ineficiente, principalmente por el índice utilizado para pautar los aumentos anuales. Sin embargo, RM, una docente y miembro de Inquilinos Agrupados, aclara: “El índice me benefició, si hubiera tenido que pagar lo que quería el mercado sería un número mucho mayor que el de ahora”. Una de las principales fallas que señala es la falta de organismos de control: “No hay ningún lugar frente al cual pueda realizar quejas. Si yo quiero denunciar alguna irregularidad, sea cual fuere, no tengo ante quién hacerlo.” Gervasio Muñoz comparte esta visión: “La ley en sí es muy protectora de los inquilinos, pero no ha habido ningún tipo de control. Una de las peleas que estamos dando es que el Estado se haga cargo del cumplimiento de la ley”. Para el dirigente, el problema no se encuentra en la tipificación de la norma sino en una falta de voluntad política: “Con el ministro de Hábitat y Vivienda actual (Ferraresi) no hay muestras de que se quiera dar un cambio de fondo”, concluye.
Feb 20, 2022 | Destacado 5, Vidas políticas
A una semana del inicio de las sesiones ordinarias, el Congreso se apresta a tratar el acuerdo del FMI. Pero, a lo largo del año, vendrán otros temas esenciales para la vida de los argentinos.
Después de un 2020 con el mayor nivel de actividad legislativa en la última década, marcado por la excepcionalidad de la pandemia del coronavirus, el 2021, como todo año electoral, bajó en intensidad. Sin embargo, el 2022 comenzó con el pie izquierdo entre fallidas sesiones extraordinarias, desacuerdos de comisiones y los temas que se asoman para ser tratados, encabezados por el acuerdo con el Fondo Monetario Internacional (FMI).
Tras los comicios de noviembre pasado, el oficialismo perdió el quórum propio en la Cámara de Senadores. En Diputados, si bien consiguió retener la primera minoría, el panorama también lo obliga a negociar con otros bloques, sobre todo provinciales, para viabilizar las iniciativas que busque debatir y aprobar. En ese marco, ANCCOM dialogó con referentes de distintos espacios políticos de la Cámara Baja sobre el año que se viene: Martín Tetaz, por Evolución Radical, Diego Sartori, del Frente de la Concordia Misionero, Daniel Arroyo, por el Frente de Todos (FDT), y Romina Del Plá, integrante del Del Frente de Izquierda – Unidad (FIT-U).
El Gobierno nacional convocó a sesiones extraordinarias a partir del 1 de febrero. El día anterior el diputado Máximo Kirchner renunció a la presidencia del bloque del Frente de Todos, por lo que demoró la agenda parlamentaria prevista. Su reemplazante, el santafesino Germán Martínez, debió ponerse al día y ordenar el frente interno. Cecilia Moreau y Paula Pennaca fueron ratificadas como vicepresidenta y secretaria, respectivamente, pero todavía no se han conformado las comisiones que deberían tratar las 18 iniciativas enviadas por el Ejecutivo, destacando la reforma del Consejo de la Magistratura y el Consenso Fiscal 2022.
Las indefiniciones, a pesar de algunos avances al respecto, se dan entre reclamos por acuerdos parlamentarios previos no cumplidos y la voluntad de Juntos por el Cambio de obtener un número mayor de comisiones, dado el resultado de las elecciones legislativas. En la Cámara Alta, las comisiones permanentes son 27 y en la Cámara Baja son 46. La discusión apenas comienza a destrabarse en el Senado y el 24 de febrero es la fecha prevista para la sesión preparatoria. En Diputados todavía se aguarda por el recambio de autoridades.
El anuncio de un entendimiento inicial con el FMI dio paso, tal vez demasiado rápido, a las especulaciones sobre su tratamiento en el Congreso de la Nación, aunque ya se sabe que ingresará por la Cámara de Diputados. Las conjeturas sobre posibles abstenciones o votos en contra de legisladores oficialistas también se trasladan a la expectativa de los bloques opositores ante la presentación formal en tablas, a excepción del FIT-U y los representantes libertarios que ya aseguraron su rechazo.
Una de las figuras del FDT que adelantó su postura fue Daniel Arroyo. Para el ex ministro nacional de Desarrollo Social “en un contexto como el nuestro, con los pagos y la debilidad de reservas y cambiaria, en un acuerdo sin reforma previsional ni laboral, sí metas de reducción de déficit fiscal” el entendimiento es “razonable y mejor que un eventual default”. Además, en línea con lo que parece ser una actitud de bloque, señala que en términos generales tiene “la peor de las opiniones” sobre el organismo multilateral de crédito.
Por el lado de los espacios opositores, la mayoría decide esperar. En Juntos por el Cambio “no hay postura definida porque todavía no apareció el acuerdo” sobre el que se va a tener que opinar, aclara el radical Martín Tetaz. En la misma línea, Diego Sartori desliza que el interbloque Provincias Unidas aún no tiene una posición tomada, sino que van a “esperar a la letra chica y evaluar si es viable” para acompañar. A su vez, el armado federal que reúne a representantes de Córdoba, Santa Fe y Buenos Aires tampoco definió su postura.
Desde el FIT-U, en cambio, sí salieron a expresar su rechazo. “Ha sido parte de nuestro posicionamiento en campaña”, remarca Romina Del Plá. Para la diputada del Partido Obrero significa un “ajuste muy fuerte de las finanzas públicas” que va a repercutir en la población y que, incluso, “ya ha comenzado”. Aunque con otros argumentos, y con perspectivas diametralmente opuestas, José Luis Espert y Javier Milei también se mostraron en contra.
Agenda legislativa inicial
De cara al nuevo inicio de sesiones ordinarias, oficialismo y oposición barajan variados proyectos para tratar en el Congreso. “Aspiro a que el 2022 sea un año de mucha tarea legislativa, saliendo de los títulos fáciles y del modo electoral”, afirma Arroyo. Más allá del acuerdo con el FMI, que para Del Plá “va a dominar la escena durante la primera mitad del año”, hay otros dos temas centrales: segmentación de tarifas y Ley de Alquileres o, dicho de otro modo, política energética y de vivienda.
Para el diputado Sartori, la cuestión en materia de energía es clara, dado que Misiones es la única provincia a la que no llegan los gasoductos. Considera importante que “se revalúen las tarifas en relación a los que son más perjudicados” y “la inversión en infraestructura”. Destaca los avances en el Yacimiento Petrolífero Vaca Muerta, al punto que “pueden ser una solución”. También sostiene que al Congreso no se va “a especular” y espera que “funcione como debe”. Por su parte, Del Plá plantea necesaria la “nacionalización bajo control de trabajadores de todas las empresas privatizadas desde el menemismo en adelante” para poder “determinar el verdadero costo de la energía”.
Arroyo considera que la segmentación de tarifas es “lógica” y que el “esquema es progresista”. A su vez, desliza que hay que ir “al siglo XXI de la cuestión energética”, por lo que desde el Ejecutivo se envió la Ley de Electromovilidad, aunque quizás no llegue a debatirse en sesiones extraordinarias. El diputado resalta que fue un acuerdo entre el sindicato y las automotrices. “Hay acuerdo entre capital y trabajo”, subraya. Hasta el momento, según Tetaz, en su espacio “no hay propuestas legislativas en el tema”.
Los distintos bloques coinciden que la Ley de Alquileres no cumplió su objetivo. Se han planteado diversas alternativas para modificarla, entre ellas la presentada por Tetaz para cambiar los artículos que establecen el plazo y el ajuste de los contratos de locación. Arroyo apunta que también está pendiente “la resolución del problema de los créditos UVA” y que la urbanización de los barrios populares ya cuenta con “una buena Ley con Financiamiento”, por lo que se comenzó por “los primeros 400 de un total de 4.400”. Para la izquierda el tema de la vivienda “sólo es resoluble con una política de vivienda popular”, que habían propuesto financiar con su propio proyecto de impuesto a las grandes fortunas.
Iniciativas a título personal
El diputado Arroyo buscará viabilizar los tres proyectos que mencionó durante la campaña el año pasado. Primero, apuesta a “capitalizar a quienes trabajan y desendeudar a las familias” con un sistema de crédito no bancario y un fideicomiso con fondos públicos, y privados que quieran participar, para “máquinas, herramientas e insumos”. Luego generar “400 mercados de cercanía” públicos, privados y mixtos, lo que apunta a “bajar el precio de los alimentos, a la producción agroecológica y a la generación de trabajo”. Por último, si bien admite que falta debate, piensa en una reforma de la escuela secundaria para que sea “más moderna y flexible”, con un sistema dual que “en los últimos dos años permita vincularse con actividades laborales..
Martín Tetaz ya presentó distintas iniciativas con un fuerte perfil tributario, entre las que destaca la modificación del sistema del monotributo, el cual propone que no se pague durante un año en la categoría inicial ni que lo hagan quienes facturen menos que el valor de la canasta básica. Sus prioridades se completan con un proyecto de reforma de la carta orgánica del Banco Central de la República Argentina (BCRA), que busca que el directorio de la entidad sea elegido por el Congreso para que sea “verdaderamente autónomo.”
Por otro lado, para Del Plá la urgencia es tratar “un aumento de emergencia de jubilaciones y salarios”, junto a las cuestiones ambientales. En ese sentido, remarca que insistirán con la Ley de Humedales, de Emergencia Forestal y contra la exploración y explotación para la instalación de plataformas petroleras. También volverán a la carga por la “nacionalización del sistema educativo, la regularización de todos los trabajadores, el desmonte de los mecanismo de fraude laboral y los ligados a problemáticas de mujeres y diversidades”. Sin embargo, aclara: “Esa es nuestra agenda, no la del gobierno que irá tras la deuda”.
Feb 17, 2022 | Comunidad, Destacado 4
Oficialismo y oposición anunciaron que la nueva normativa, que se proponía ampliar derechos de los inquilinos, no funcionó. Unos y otros proponen modificarla. ¿La normativa es mala o falta impulso político para implementarla?
Tras cuatro años de discusión en comisiones y debates parlamentarios, así como también entre los actores involucrados, se sancionó en junio de 2020 la
Ley de Alquileres que tiene como fin regular el mercado de las viviendas. A un año y medio de la sanción, tanto oposición como parte del oficialismo coinciden en su fracaso. Para complementar la afirmación cabría preguntar, ¿para quién?
Lejanas parecen ya las promesas de las y los candidatos en la última campaña electoral. Muchas de ellas, quizás, tendrán lugar nuevamente en la agenda mediática de cara a los próximos comicios. Sin embargo, misteriosamente hay un asunto que desde entonces y hasta ahora, no ha dejado de estar presente en los matutinos nacionales. Se trata de la ¿controvertida? Ley de Alquileres.
María Eugenia Vidal hizo su campaña como candidata a diputada nacional con un fuerte eje en la necesidad de derogar la norma en cuestión. Semanas más tarde, cuando todavía no estaba claro el resultado final de los sufragios, el propio presidente de la Cámara baja, Sergio Massa, habló sobre el “fracaso” de la Ley 27.551 y de la necesidad de “discutir una nueva Ley de Alquileres que le dé certeza al propietario y garantías y tranquilidad al inquilino para que el sector pueda desarrollar libremente ese emprender noble que tienen a lo largo y a lo ancho del país”.
Desde allí, casi ininterrumpidamente, semana tras semana, se publican artículos sobre el supuesto fracaso de la ley, sobre la necesidad de derogarla o modificarla. Raro planteo para una norma que, tras perder estado parlamentario años antes, finalmente consiguió el consenso necesario y fue sancionada sin ningún voto en contra.
Daniel Lipovetsky, ex diputado nacional de la entonces coalición Cambiemos, y mentor del proyecto de ley, reconoce en ella “programas muy positivos como lo es el alquiler social” al mismo tiempo que en su balance expresó que “claramente (la ley) tiene cosas por corregir”. Para el actual Diputado provincial bonaerense “lo correcto sería hacer una reforma”
En diálogo con ANCCOM, el legislador de Juntos por el Cambio marcó como puntos deficientes de la ley el índice de actualización y el registro de los contratos en la AFIP. Coincide, entonces, con las peticiones de los sectores que manejan el mercado inmobiliario. Otro de los puntos que reclama el sector empresarial es el tiempo del contrato de alquiler, que en la norma tiene un piso de tres años para locación de inmuebles para vivienda y que dichos sectores buscan volver a la modalidad anterior, es decir, de dos años.
El legislador del mismo espacio, Martín Tetaz, presentó al poco tiempo de asumir en su cargo, un proyecto de ley en el que busca modificar los mismos puntos que vienen cuestionando los sectores inmobiliarios. Sin embargo, el proyecto de Tetaz va más allá y propone que los contratos se celebren cada un año y que los ajustes puedan celebrarse de “común acuerdo”, desconociendo de este modo que la desigualdad en las relaciones entre locador y locatario.
Quien se encargó de sacar el velo mediático fue
Gervasio Muñoz, presidente de la agrupación de
Inquilinos Agrupados. Desde ese espacio explicaron a
ANCCOM que en el país hay alrededor de nueve millones de personas que viven en viviendas alquiladas y que, si bien la nueva ley no soluciona el problema habitacional de fondo, sí “fija un piso para elevar la discusión sobre la regulación del mercado”.
Muñoz respondió de manera crítica a los dichos de Massa en aquel acto por el Día de la Construcción: “Una ley no fracasa, lo que fracasa es la implementación de una ley que en todos los artículos amplía derechos de los inquilinos”. Y además agregó: “Evaluarlo desde el fracaso de alguna manera es discutir en los términos que intenta el mercado inmobiliario y la oposición, e inclusive parte del gobierno, del massismo, el albertismo y en particular el ministro Ferraresi, porque es mucho más fácil decir que hay fracaso que instrumentar los mecanismos del Estado para que esa ley se cumpla”.
Para el representante de los inquilinos los puntos más fuertes de la ley son tres: “Extender el plazo mínimo a tres años”, “el índice con el que se actualiza el precio del alquiler” que se ajusta al Índice de Precios al Consumidor (IPC) y a la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE) de manera anual, y “el otro punto importante es el registro de contratos de alquiler en AFIP”. Justamente los puntos que marcan como falencias los detractores de la ley.
Muñoz apuntó al rol del Estado como eje para conquistar los nuevos derechos. Al respecto señala: “El precio de los alquileres en Argentina no está regulado; está regulada la actualización durante el contrato pero el precio está completamente librado al mercado”. Además señaló que “hay un Estado que en materia de alquiler de vivienda ha dejado todo en manos del mercado, inclusive la información y sin información es imposible tener políticas de Estado, pues esos tres puntos son los más importantes y son justamente los que el mercado necesita del hogar”. Finalmente concluyó: “En materia de vivienda no hay ventanilla del Estado que se encargue de mediar controlar y proteger los derechos de aquellos necesitan un lugar donde vivir”.
Oct 21, 2020 | Comunidad, Novedades
La puja de intereses entre propietarios e inquilinos no es una problemática actual. Sin embargo, en el contexto de la pandemia del Covid-19, se presentan nuevos desafíos que deben ser contemplados. El 30 de septiembre entró en vigencia la nueva Ley de Alquileres sancionada por el Senado que busca dar un marco normativo en medio de una crisis que ha agravado las desigualdades ya presentes: sobreendeudamiento de las familias, problemas de acceso a la vivienda, imposibilidad de acceso al crédito hipotecario y la actual caída en los índices de la construcción. En entrevista con ANCCOM, los abogados especializados en Derecho Civil Nadia Romina Sánchez Mattas y Hernán Enrique Fernando Luna analizaron que esta ley tiene como objetivo “flexibilizar la relación contractual entre inquilino y propietario, con el fin de evitar inconvenientes y marcando cuáles son los roles de esta relación bilateral”. Para los letrados, aunque la norma busca ajustar la relación contractual entre ambas partes, “sigue habiendo incertidumbre en varios aspectos” porque “no resuelve la problemática de fondo que es la falta de acceso a la vivienda de la población, porcentaje que se incrementa año tras año.”
La nueva ley establece la modificación de diez artículos de normas preexistentes (del Código Civil y Comercial Nacional y de la Ley Nacional de Mediación Obligatoria 26.589). Determina que el nuevo plazo de alquiler mínimo es de tres años -permitiendo un ahorro en el costo de renovación-, dispone una actualización anual (y no semestral) del precio de todos los contratos sobre la base de una fórmula de indexación mixta que combina en partes iguales la evolución de la inflación (IPC) y de los salarios (RIPTE), establece que todos los contratos deben registrarse en AFIP, fija que el depósito en garantía sea de sólo un mes y con un monto no mayor al primer mes de alquiler y que las expensas extraordinarias sean abonadas por el propietario, entre otros puntos. En relación a la renovación dispone que, dentro de los tres últimos meses del contrato de alquiler, cualquiera de las partes puede convocar a la otra para acordar la renovación del contrato. Sin embargo, tal como figura en la ley “si el locador guarda silencio o se niega a llegar a un acuerdo y está debidamente notificado, el inquilino puede finalizar el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización”. Sanchez Matta y Luna plantearon que la nueva legislación “por un lado, brinda al inquilino tranquilidad de cuáles van a hacer los parámetro de actualización del canon locativo y con respecto a los propietarios lleva a la preocupación de un desfasaje del índice, porque a veces la actualización anual hace perder el valor del alquiler real y perjudica al propietario”.
¿Cómo interpretan la aplicación de la nueva normativa propietarios e inmobiliarias? Antes de la ley, en medio de la incertidumbre al comienzo de la pandemia, se estableció el Decreto 320/2020 que dispuso principalmente el congelamiento de alquileres, prórroga de contratos y suspensión de desalojos durante seis meses –período que se acaba de extender hasta el 31 de enero de 2021-. Sin embargo, las decisiones y los sucesivos acuerdos fueron particulares de cada relación entre locador y locatario. “Hicimos un acuerdo al comienzo de la pandemia, debido a que nos aumentaban el precio en marzo y nosotros no podíamos pagar. Entonces pedimos por favor que se nos respetaran dos meses más con el precio anterior (el de ese momento) y que posteriormente le pagaríamos lo adeudado”, contó Sabrina Fuks, inquilina, en diálogo con ANCCOM.
La crisis ocasionada por la pandemia fue totalmente transversal y, desde el punto de vista de un propietario oriundo de Mar del Plata -que prefirió mantener su nombre en reserva- afectó tanto a locatarios como a locadores, difiriendo además si se trata del rubro vivienda o comercial. “La gente, más allá de la crisis, tiende a cuidar el alquiler más y hacen lo que sea posible para pagar; esa es la realidad”, expresó el propietario, diferenciando que la situación de los alquileres comerciales, que es más preocupante, ya que muchos han sido desocupados. “Sobre todo en el rubro de gastronomía, fue devastador la cantidad de locales que han cerrado: algunos muy añejos, otros no tanto pero fue tremendo el impacto”, observó. Desde su posición, analizó que la nueva legislación produjo una retracción de la oferta que impacta negativamente en ambas partes. En su apreciación, el precio de los alquileres debería regirse por la ley del mercado y no por intervención del Estado, según argumentó: “Me hubiese quedado con la legislación anterior. Lo que hay que establecer es mayor flexibilidad para que haya condiciones negociables que se puedan pactar libremente, porque aun cuando parecería perjudicar al inquilino, lo que hace es beneficiarlo por mayor oferta”, expresó. En este mismo sentido, la abogada Natalia Salsamendi agregó que “uno de los efectos no deseados es la baja en la oferta de inmuebles para alquilar, lo que consecuentemente podría producir un aumento en los precios dada la gran demanda. Incluso, tal situación nos puede retrotraer a los que se vivió (y se vive) respecto a que el locador impone las cláusulas más convenientes para él, viéndose nuevamente el locatario obligado a suscribir un contrato de adhesión, debido a la necesidad habitacional”.
La Ley 27.551 añade varias condiciones que el locador debe respetar tales como la prohibición de exigir al inquilino el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes ni pedir una garantía que supere cinco veces el valor mensual. A su vez, debe tener a su cargo tanto el pago correspondiente de expensas extraordinarias como los gastos destinados a la conservación del inmueble. “Pagamos expensas y no considero que sean costos acordes: no contamos con seguridad, solo tenemos portero, tampoco con ningún servicio, ni pileta, ni gimnasio y el precio que estamos pagando actualmente es el mismo que otros edificios que sí cuentan con todos esos servicios”, agregó Fuks.
Sobre los efectos que pueden llegar a desencadenarse a partir de la nueva legislación, la principal preocupación es que no se respete. Según evalúan Sanchez Mattas y Luna, esto es plausible porque no existe un ente que controle el cumplimiento de la misma. “Lamentablemente, como estamos acostumbrados, hecha la ley, hecha la trampa: por ejemplo, la nueva ley pone claramente en cabeza del propietario el pago de impuestos provinciales y tasas municipales, pero lógicamente el propietario no va a querer ceder en su posición por lo que entendemos que trasladará esta ‘nueva obligación’ al aumento del precio de alquiler”, especificaron. Como amplió Fuks: “Se respetó la ley, por así decirlo, hasta ahora. Pero recibí presiones de un fuerte aumento, habiendo ya aumentado hace seis meses, al inicio de la pandemia. Soy consciente de que la nueva Ley de Alquileres permite aumentos anuales y no cada seis meses, comuniqué esto con mi inmobiliaria pero no hubo ningún acuerdo, por eso es que me voy.” Por su parte, Salsamendi agregó: “Si bien se puede denunciar a las inmobiliarias y corredores ante el cuerpo colegiado en caso de no cumplir las disposiciones establecidas, lo cierto es que la legislación no regula las sanciones a las cuales deben atenerse”.
La nueva Ley de Alquileres que nació para brindar soluciones, inexorablemente, desencadena nuevas problemáticas. Para Sanchez Mattas y Luna, entran en puja intereses tales como la calidad habitacional y el derecho de disposición del bien del propietario. A su vez, aparece la cuestión sobre la legislación de un estado de derecho en la justicia de las reglas del juego económico de una sociedad. Los abogados reflexionaron: “Como nos enseñó el gran León Tolstoi, ‘¿Cuánta tierra necesita un hombre?’”
