Inquilinos con pocas opciones y departamentos vacíos: el problema de la Ciudad de Buenos Aires es aún más pronunciado en Puerto Madero. El rol de la especulación y los alquileres temporarios para turistas.
Torres altas y modernas, negocios lujosos que engalanan la vera del Río de la Plata; veredas cuidadas y autos de alta gama en casi todas las esquinas. Sin embargo, las calles están prácticamente vacías y rodeadas de un silencio inusual en el resto de la Ciudad de Buenos Aires. Nadie lo imaginaría a solo dos kilómetros de la Plaza de Mayo. Pero así es Puerto Madero, un barrio casi extranjero. Mientras que el resto de la población se esfuerza por acceder a un alquiler, en esta zona, la más cara de Latinoamérica, con un precio promedio de 5.921 dólares por m2 según la agencia Properati, sobra lugar.
El Censo de 2010 estableció que la población en este barrio era de 4.720 personas para una capacidad de 16.800 habitantes. Esto significa que hace 13 años sólo el 28% de las viviendas estaba habitada de manera permanente. El Censo de 2022 no midió por barrio la cantidad de viviendas, ni las cifras poblacionales, sino que lo hizo por comuna. Es por esto que no hay un dato concreto y específico sobre el nivel de ocupación permanente, aunque se estima que creció un poco.
En 2010, la población en Puerto Madero era de 4.720 personas para una capacidad de 16.800 habitantes: solo el 28% de las viviendas estaba habitada de manera permanente.
Fernando Bercovich, sociólogo y autor de “Trama Urbana” en la revista Cenital, explica que la zona “tiene mucha vivienda desocupada, que es uno de los grandes problemas en términos de generar un urbanismo que responda más a las demandas de la población. Hay mucha inversión como reserva de valor o que apuntan a sectores de clase muy alta, entonces quedan sin vender o están a la espera de que suba el metro cuadrado para aumentar sus ganancias”.
Mientras tanto, en el mundo real, la cantidad de inquilinos crece. La asociación civil Inquilinos Agrupados, que según su página web surge “en este marco de abuso inmobiliario y de ausencia del Estado”, aporta el siguiente dato sobre Buenos Aires: “De 22,1% de inquilinos que había en 2001 se pasó a más del 40% en la actualidad, lo que representa alrededor de un millón de personas alquilando unas 500 mil propiedades. Paralelamente, se construyeron más de 150 mil viviendas en los últimos 10 años, siendo el mayor boom inmobiliario del cual tiene registro la Ciudad.”
Paradójicamente, se siguen construyendo viviendas y hay demanda, pero no hay oferta. La disponibilidad de inmuebles para alquiler a largo plazo cayó más del 60%, informa la consultora Reporte Inmobiliario. Esta caída tiene varias causas, aunque siempre relacionadas a la especulación en un contexto de incertidumbre. En algunos barrios, como en Puerto Madero, se suma la problemática de los alquileres temporarios.
Alquileres dolarizados
Si uno entra en la página de Airbnb, la plataforma digital de alquileres temporarios más conocida del mundo, y busca un alojamiento en Buenos Aires, la zona de Puerto Madero está llena. Los precios van desde los 180.000 pesos mensuales hasta los 2.000.000. Bercovich comenta que “este tipo de alquiler tiene varios beneficios para los dueños de las propiedades porque en general se le puede sacar una renta mayor. Eso, en un contexto de devaluación y aumento del turismo extranjero, le conviene”. El problema, claro, es para los otros: “Así baja la oferta de alquileres a largo plazo y eso al mismo tiempo hace que suban los precios, generando muchas tensiones en el mercado”.
A los turistas se les suman los nómades digitales (una suerte de modernos trabajadores “golondrina”), quienes llegan a los barrios más caros de la Ciudad, aprovechando los bajos precios en dólares y la alta calidad de vida que se ofrece. Buenos Aires recientemente se ganó el primer lugar en la clasificación de la página Nomad List, una página que reúne a la comunidad nómada, por lo que se espera que en los próximos meses lleguen muchos más.
Puerto Madero nunca fue pensado como una zona exclusiva. Alfredo Garay, arquitecto e ideólogo del barrio, escribe en un artículo publicado en “Land Lines” que “fue un proyecto concebido como parte de una estrategia de desarrollo más amplia en todo el centro de la ciudad, que también incluía cambios en las normas sobre el uso del suelo, el reacondicionamiento de edificios y la construcción de viviendas de interés social en áreas tradicionales.” Si bien se lograron varios de sus cometidos, como el crecimiento del área y la creación de miles de puestos de trabajo, a causa de la estrategia de comercialización de los desarrolladores privados, se “diluyeron los objetivos de inclusión social de la gestión pública con el fin de favorecer la creación de un barrio de características exclusivas.”
La especulación inmobiliaria no es una práctica que se dé solo en esta parte de la Ciudad, pero allí se ve de forma más clara. Miles de departamentos continúan vacíos y a la espera de que sus precios se eleven o que las condiciones cambien. El método se repite en todo el distrito y hace estragos en el mercado de alquileres. Inquilinos Agrupados presentó en octubre de 2022 un proyecto de ley que busca revertir la situación.
El proyecto fue nombrado “Régimen de alquiler protegido” y tiene como objetivo mejorar progresivamente el acceso a la vivienda de aquellos ciudadanos que se encuentran en condición de inquilinos a través de la incorporación de los inmuebles vacíos con destino de vivienda. Para lograrlo se debería cumplir el Artículo 31, Inciso 2 de la Constitución de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires que “auspicia la incorporación de inmuebles ociosos” y del Artículo 4 (incisos a, b, c y d) de la Ley 1251. El proyecto estipula que toda vivienda que se encuentre deshabitada en forma permanente y sin causa justificada por el plazo de tres meses pasará a un alquiler protegido del Estado.
La finalidad es enfrentar el déficit habitacional que asedia a los inquilinos de la Ciudad de Buenos Aires, los mismos que, con mucho esfuerzo le dan vida. Enfrente tienen una especulación inmobiliaria que se impone desde los barrios porteños más exclusivos.
