Cada vez hay menos inmuebles para vivir, mientras crecen los alquileres temporarios a turistas. La ausencia de una política de vivienda y de regulaciones estatales agravan la situación.

Tras una reunión que mantuvieron el presidente Alberto Fernández y el ministro de Economía Sergio Massa a principios de abril, trascendió que el Gobierno analizaría reformar la Ley de Alquileres. Los rumores generaron incertidumbre en el mercado inmobiliario e incluso muchos contratos a punto de firmarse quedaron frenados. Días más tarde, el jefe de Gobierno porteño Horacio Rodríguez Larreta lanzó un paquete de medidas para promover el alquiler de inmuebles en la ciudad de Buenos Aires, en un contexto de escasez de oferta, aumentos por encima de la inflación y buena parte de los precios dolarizados.

“No tengo nada en este momento”. “Si tengo algo, ya está reservado”. “Hace dos semanas que los contratos no se mueven”. Son las respuestas de agentes inmobiliarios del barrio de Palermo cuando se les pregunta por la posibilidad de alquilar un departamento. “Muchos propietarios han decidido retirar sus inmuebles del mercado porque con las condiciones que establece la ley, ya no les es rentable”, asegura Diego Migliorisi, abogado especializado en derecho inmobiliario.

Entre los aspectos controvertidos de la ley se destaca un ajuste anual y contratos de tres años (antes eran dos). “En un contexto económico cuya inflación en 2022 fue del 94,8 por ciento, alquilar un departamento bajo estas condiciones hace que el propietario salga perdiendo”, afirma José Rozanos, director de Reporte Inmobiliario. En marzo la inflación interanual fue del 104,5 por ciento, según el INDEC.

Sancionada durante la pandemia, la Ley de Alquileres ha recibido diversas críticas. Federico Poore, periodista especializado en temas urbanos, considera que con la ley los propietarios se aseguraban un ingreso y los inquilinos un techo, en un contexto de alta incertidumbre desatado por la pandemia. Desde la perspectiva de las inmobiliarias, Rozanos sostiene que la ley fue inoportuna, porque ya en ese momento el ajuste anual del inmueble perdía contra el índice de inflación.

Del lado de los inquilinos, está Lautaro, de 24 años, en búsqueda de un monoambiente. “Me quiero mudar, sé que es un gasto elevado. Trato de calcular todo en dólares porque con los precios en pesos no podés tener una idea”. A Fiorella, mientras tanto, dentro de un mes se le vence el contrato y debe cambiar de casa. “Hoy es así, si vas a ver un departamento tenés que ir con la plata en la mano porque no hay un mañana”, cuenta en relación a la demanda que existe en el mercado. “El otro día fui a ver una pieza de un conventillo y delante mío había diez personas más esperando entrar”, agrega. Además, “el dueño tiene un abanico de opciones, puede poner los requisitos que quiera: que el inquilino cuente con recibo de sueldo, que no tenga mascotas, que no tenga hijos”, concluye.

Cynthia Goythía, directora del Centro de Investigación de Política y Vivienda de la Universidad Torcuato di Tella, sostiene que el problema de la escasez se ve agravado por el desplazamiento de la oferta hacia alquileres temporarios a través de plataformas como Airbnb y Booking. Según los datos de Inside Airbnb, en la Ciudad de Buenos Aires existen 22.716 unidades disponibles para alquilar por al menos tres meses, mientras que para alquilar de modo permanente el número desciende a 1.100. “Con sólo ocho días de alquiler a través de la plataforma es posible generar un ingreso similar al alquiler mensual promedio de un departamento permanente”, fue una de las conclusiones que arrojó el informe publicado por el Centro de Estudios Metropolitanos. Es decir que, un departamento en Recoleta, ocupado durante veinte días todos los meses, al final del año rinde cuatro veces más que si se lo alquila mediante un contrato tradicional.

Según datos del Centro de Estadísticas y Censos de la Ciudad, en la ciudad de Buenos Aires, el 36,1% de los hogares son rentados. Quizás por eso, en tono de campaña electoral, el Gobierno porteño lanzó un paquete que incluyó tres medidas: una bonificación del 70 por ciento sobre el seguro de caución para los propietarios; un sistema de créditos por tres veces el valor del alquiler para que el inquilino pague en cuotas, y un sistema de créditos destinados a la refacción y mejora de condiciones del inmueble.

“El problema de fondo no se puede resolver mediante las atribuciones que Larreta tiene como jefe de Gobierno –subraya Rozanos–. El problema de porqué no funciona la Ley de Alquileres y los créditos hipotecarios es la inflación y la caída de los ingresos en términos reales. Eso amerita una política económica que excede las medidas que tomó el Ejecutivo porteño”.