Jun 18, 2020 | Comunidad, Novedades
«Con la nueva ley, un departamento que vale 15, el dueño te lo va a poner en 18, olvidate”, desafía Osvaldo, un agente inmobiliario de Caballito.
“Cuando entre en vigencia la ley, los alquileres van a subir. Este departamento que vale 15, el dueño te lo va a poner en 18, olvidate”, dice Osvaldo, un agente inmobiliario de Caballito. Más que una predicción, la suya es una manifestación de la resistencia que opone el sector a la regulación establecida por el Senado. “Esto de registrarse en la AFIP es para enganchar a gente, necesitan plata y la buscan donde sea”, agrega y, sin ruborizarse, tantea al potencial locatario: “Podemos firmarte ahora un contrato con la nueva ley, pero no sé hasta dónde te beneficia, porque te engancha con tres años en principio”. Y, según él, “el inquilino va a pagar un porcentaje de la comisión, como se pagaba en la ley anterior a esta”. Pero está equivocado. En la Ciudad de Buenos Aires al menos –ya que esto lo dispone cada distrito– seguirá correspondiendo al propietario.
Las opiniones off the record de un puñado de agentes de bienes raíces, recabadas por ANCCOM, permiten entender cómo fue recibida la noticia en el sector. El presidente del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la ciudad (CUCICBA), Armando Pepe, sostiene: “Nos hace ruido el avance sobre la propiedad privada por parte del gobierno al determinar que los contratos sean por tres años en lugar de dos. Esto ya había sido regulado en 2015 cuando se sancionó el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, y venía funcionando perfectamente normal el mercado de alquileres”. Pepe asegura que le advirtieron al gobierno anterior y al actual que “si una cosa funciona, no hay que tocarla, porque va a crear es más incertidumbre”.
En base a las proyecciones de CUCICBA, si el índice se hubiera aplicado el año pasado, el valor de los alquileres se habría incrementado un 52%. Para el dirigente empresario, hubiese sido un aumento desmedido, puesto que “en Capital Federal no era nunca más de un 20% semestral, lo que da un 44% anual”. “En un año, estas pseudoasociaciones de inquilinos van a estar pidiendo que se modifique el índice porque les va a dar mucho más de lo que normalmente se venía aplicando”, vaticina.
Pese a que Pepe afirma que la ley “se ha sancionado anticonstitucionalmente porque el Senado estaba autorizado sólo a sesionar por zoom para temas de Covid 19”, desde CUCICBA no piensan apelarla. “Hay un empecinamiento en sacarla, y el resultado de judicializar algo contra el Estado Nacional a lo mejor lo verían mis bisnietos”, se lamenta. No obstante, reconoce aspectos positivos: “Es correcto haber aclarado el tema de las expensas. Ya estaba en el Código Civil, pero en la práctica hubo muchos abusos de propietarios haciéndoles pagar a los inquilinos el 100%, cuando les corresponden únicamente las comunes, no las extraordinarias. Sí esperamos que en la reglamentación se incluya a los administradores de consorcio para que hagan la liquidación como es debido, separando los conceptos”.
La ciudad de Berlín, donde el 85% de la población alquila, congeló el valor de estas transacciones hasta 2022.
Los atropellos de dueños e inmobiliarias ocurren, más allá de lo reglamentado en los códigos civiles. De acuerdo con Sofía Veliz, abogada e integrante de la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ), en las defensorías locales y demás instancias de negociación “hay una relación desigual de poder entre dueño e inquilino que hace muy difícil el litigio, y en las resoluciones de los conflictos suele prevalecer la voluntad del primero”. La ley sancionada plantea nuevas vías: “Se promueven otros mecanismos de resolución alternativos y gratuitos. Se establece que se va a avanzar en alguna institucionalidad específica, pero hay que esperar la reglamentación para ver cómo se traduce en una política pública”, destaca Veliz. Tal como se adelantó desde el oficialismo, la normativa crearía organismos de control bajo la órbita de la Secretaría de Derechos Humanos de la Nación.
ACIJ fue una de las entidades que impulsó la ley y participó de los debates que le dieron forma. Uno de los elementos más controvertidos fue la indexación del precio, resultante de un promedio entre la inflación (del INDEC) y el salario promedio medido por la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE). “Es la única forma en que se pudo consensuar ese articulado. Es un cálculo que, con el nivel de inflación que venimos manejando, por ahora es conveniente para los inquilinos, pero en un escenario de recomposición salarial e inflación alta, pueden salir perdiendo. Hay un doble filo que exige trabajar más y pensar otros mecanismos de protección frente a esas eventuales situaciones”, admite Veliz.
La regulación de alquileres, de alcance nacional, representa una base a partir de la cual seguir trabajando. “Siempre se puede mejorar y seguramente podríamos tener una ley todavía más ‘pro inquilinos’”, remarca Veliz, para quien hay problemáticas que deberían abordarse de forma más activa: “Desde ACIJ nos preocupan, sobre todo, las disposiciones sobre un programa nacional de alquiler social, la forma en que el Estado puede intervenir como una alternativa para regular el mercado y los precios. Eso es algo con lo que seguramente se pueda avanzar mucho más”.
En Nueva York existe un límite a los precios y a los incrementos de los alquileres.
¿Y en el primer mundo?
Para Osvaldo, el agente inmobiliario de Caballito, “no pueden poner un límite al alquiler”. “El que lo quiera pagar que venga y lo pague”, aduce. Igual que él, muchos de sus colegas pronostican que la obligatoriedad de registrar las propiedades en la AFIP o la extensión de los contratos, provocarán una suba en los valores iniciales. Y en la indexación establecida por un límite objetivo ven un avasallamiento de la libertad de las partes. Sin embargo, en muchos lugares del mundo se han impulsado regulaciones similares debido a los excesos del mercado.
En febrero, la ciudad de Berlín, donde el 85% de la población alquila, congeló el valor de estas transacciones hasta 2022, y en los dos años siguientes los incrementos no podrán superar el 1,3%. La razón principal que motivó la regulación fue que en los últimos 10 años el precio de los alquileres se duplicó en la capital alemana, un 103% más que en cualquier otra ciudad del país. Esta medida se suma a otras para garantizar, desde el Estado, una vivienda accesible. A fines de 2019, el gobierno berlinés compró seis mil viviendas a una de las grandes empresas inmobiliarias germanas y amplió así la disponibilidad de residencias sociales.
Países como Dinamarca, Canadá o Australia, cuentan desde hace tiempo con un marco normativo mixto, que contempla controles de precios iniciales, de aumentos y mercados desregulados, según las disposiciones regionales. Mientras en los Estados Unidos, a nivel nacional, no hay un control sobre los alquileres, en la ciudad de Nueva York sí existe un límite a los precios e incrementos de estas transacciones sobre las viviendas antiguas.
Un informe reciente del Banco de España acerca de la intervención pública en el mercado de vivienda indica que la experiencia internacional apunta en aquella dirección. Allí, el valor del alquiler se establece libremente entre locador y locatario, aunque está prohibida la indexación anual que supere la variación del índice general de precios. Aún así, la coalición gobernante enviará en los próximos días una propuesta de ley que facultaría a los ayuntamientos y administraciones locales a establecer precios máximos en zonas tensionadas. Cataluña ya cuenta con límites al valor de las rentas en estos sectores.
En el vecino Portugal, el Programa de Arrendamiento Accesible otorga beneficios fiscales a los propietarios que se adhieran voluntariamente y acuerden mantener los alquileres un 20% por debajo del valor de mercado. Si bien es más un incentivo que una restricción, expresa la voluntad de intervención del Estado. Y la lista de ejemplos podría seguir.
Falta de créditos
Además de un traslado a los precios, los opositores a la nueva ley aseguran que una mayor regulación del mercado desincentivará a los propietarios, lo cual generará una retracción de la oferta y la consecuente alza de los valores. Quizás éste sea el factor más importante y real en las críticas. Un congelamiento de precios como el decretado por el Ejecutivo nacional a raíz de la pandemia de covid-19, y una regulación de los aumentos a través de la flamante normativa, podrían ser insuficientes. La historia argentina demuestra que la falta de un abordaje integral, que contemple la oferta sostenida, ha derivado en un crecimiento exponencial de los barrios de emergencia.
Expertos en planificación urbana opinan que la inversión estatal en viviendas sociales y una regulación de los inmuebles ociosos serían medidas adecuadas para estimular una oferta amplia. En Hong Kong y los Países Bajos han optado por la primera. Recientemente, el Frente de Todos presentó un proyecto para implementar la segunda en la Ciudad de Buenos Aires.
Todavía la ley no entra en vigencia. Las previsiones de sus detractores son similares a las que formularon en debates anteriores. En 2017, tras la sanción de la ley porteña que determinó que la comisión inmobiliaria la pagara el locador, y no el locatario, la oferta de alquileres no cayó, sino todo lo contrario. La escasez de créditos de verdad para la compra de inmuebles –los UVA resultaron ser una bomba de tiempo para miles de familias– explica la tendencia creciente de la población a alquilar. Esa es la realidad. No las suposiciones de Osvaldo.
Feb 5, 2020 | Comunidad, Novedades
Según la Primera Encuesta Nacional a Inquilinos, el pago del alquiler se lleva, en promedio, el 41% del salario mensual.
“Estamos en un país y en un mundo en el que ya no vamos a ser propietarios”, dictamina Gervasio Muñoz, presidente de la Federación de Inquilinos Nacional (FIN). La Ley de Alquileres tiene media sanción de Diputados y busca la aprobación definitiva del Senado este año. “Es una ley que tiene muchas dificultades para salir por la presión del mercado, cierta tibieza de un sector de la clase política, también diversos temores y conservadurismo”, afirma Muñoz.
El objetivo principal para 2020, es que la ley se vote en sesiones extraordinarias en febrero. “La predisposición para que desde el gobierno hagan algo, tiene que ver con la fuerza que tengamos los inquilinos porque la política es presionar y convencer. Hay un punto muy importante y es que hemos logrado organizar a los vecinos de todo el país”, relata el presidente de la Federación.
Desde hace tres años, Inquilinos Agrupados, que forma parte de la FIN, apunta a construir la representación de un sector que no la tiene y plantear la solución al problema de la vivienda en Argentina mediante una nueva Ley de Alquileres. “Hay que intervenir sobre el mercado inmobiliario, la desdolarización, el precio de los alquileres y tener una política de vivienda mucho más sólida, donde el Estado tome las riendas y no el mercado”, explica Muñoz.
Existen tres aspectos cruciales de la ley que destaca el titular de Inquilinos Agrupados y FIN: “La regulación del precio por un índice oficial, promedio entre inflación y salario, la extensión del plazo del contrato de alquiler a tres años para generar mayor estabilidad y el blanqueo del mercado inmobiliario a través del registro de contratos de alquiler” y añade: “El Estado debe reparar el desequilibrio que hay entre los propietarios y quienes no tienen vivienda”.
La Ley es vista por Inquilinos Agrupados como un paso hacia el retorno de una administración interventora. “Queremos que el gobierno de Alberto Fernández dé una señal a los nueve millones de inquilinos y ese indicio tiene que ser con un proyecto que recupere el rol del Estado en materia de vivienda”, sostiene Muñoz. “El diálogo y la discusión con los sectores políticos lo tenemos permanentemente. Sé que es incómodo el planteo que estamos haciendo porque nos introducimos en un negocio que afecta a un sector grande de la clase política”, concluye.
El 87% de los inquilinos tiene como principal preocupación el precio del alquiler.
Según la Primera Encuesta Nacional a Inquilinos, de principios de 2018, el 87% tenía como principal preocupación el precio del alquiler y, en promedio, destinaban un 41% de sus salarios a los pagos mensuales (sin sumar expensas, tarifas e impuestos inmobiliarios). El 64% de la población inquilina averiguó por un crédito hipotecario a pesar de que un 87% opina que nunca va a lograr ser propietario. “Las dos únicas formas de acceder a la vivienda son por alquiler o por toma. Un trabajador que se pueda comprar una casa, como sucedía años atrás, ya no existe, se terminó para siempre”, sentencia Muñoz.
Inquilinos perjudicados
“Todo lo que es ‘el mundo del alquiler’ está hecho a favor del dueño que, sin mover un dedo, recibe dinero mientras le cuidan la casa. Por ley puede echar al habitante, no devolverle el depósito o tomar ciertas acciones en perjuicio de quien está alquilando si considera que el inmueble no está en condiciones”, cuenta Martín que alquila hace cuatro años un monoambiente en Villa Crespo. Y agrega: “Creo que ni siquiera deberían cobrarnos un mes de depósito si ya tienen la garantía de que vamos a pagarles”.
Para Martín, en la nueva ley “las condiciones de accesibilidad y de pago tienen que estar como prioridades. En Capital Federal hay un montón de departamentos vacíos que son adquiridos por grandes fondos que los compran como inversiones y se llenan de plata mientras la gente duerme en condiciones deplorables. De todas formas, a futuro, lo más preponderante sería lograr el acceso a la casa propia mediante créditos blandos”.
Julia vive en Parque Chacabuco y hace diez años que es inquilina. Residió en Boedo, Caballito, Flores, Devoto y Monte Castro. “El principal problema a la hora de entrar en un departamento es económico, es una barbaridad la plata que te piden. Cuando alquilé a través de la inmobiliaria, se abusaron con el aumento. Tenía pensado el incremento como acumulado, no anual, entonces me aumentaban el 12,5% o el 15% cada seis meses y terminó siendo más de lo proyectado para el año en curso”, testifica y recuerda algunas arbitrariedades que le tocaron vivir: “Se han quedado con el depósito para arreglar partes de la casa que no había arruinado en mi estadía, sino que ya estaban deterioradas desde antes”. Y agrega: “Otro inconveniente a la hora de mudarme fue tener una mascota. En general no quieren inquilinos con animales o intentan cobrarte más caro, pedirte más depósito o más meses de adelanto”.
Si se incluyen expensas, impuestos y servicios, un inquilino destina entre el 60% y el 70% de sus ingresos a su vivienda.
Las condiciones se vuelven más hostiles cuando el inquilino es extranjero. “Las primeras veces que fui a inmobiliarias y escuchaban mi acento, me decían: ‘Acá alquilamos sólo con garantía propietaria’ y pasaban a mostrarme las opciones de alquiler temporario que estaban más pensadas para turistas, no para personas decididas a establecerse en el país como yo”, describe Daniela, hondureña y radicada en Buenos Aires desde hace nueve años. Y agrega: “Para sortear el problema, tuve que alquilar de forma temporaria o habitaciones individuales en departamentos”.
En uno de sus alquileres temporarios por Almagro, Daniela se enfrentó a una de las injusticias que suelen nombrar con frecuencia los inquilinos. “La dueña me había prometido renovar el contrato por otros seis meses pero no sólo no lo hizo sino que se negó a devolverme el dinero del depósito. Fui a la inmobiliaria y no se hicieron cargo, me dijeron que lo tenía que resolver con la propietaria que, para ese entonces, no contestaba mis llamadas y mensajes”.
Carolina vive en Palermo desde agosto del 2019 y tardó un año y medio en encontrar departamento. “No conseguía un lugar que me gustara, me pedían una garantía propietaria en Capital y era imposible conseguirla o que presente dos, tres recibos de sueldo de un monto determinado para poder entrar a un monoambiente ínfimo”, cuenta la inquilina. La solución llegó a través de un seguro de caución: “Tuve que presentar otro recibo de sueldo, el de mi hermano, para poder sacarlo ya que mi salario es básico. Si no tenía esa posibilidad, me quedaba afuera”, apuntala.
Si se toma en consideración el conjunto de gastos que incluyen expensas, impuestos y servicios, un inquilino destina entre el 60% y el 70% de sus ingresos en mantener su vivienda, de acuerdo a la Segunda Encuesta Nacional a Inquilinos, realizada en el último trimestre de 2018. Luego de 35 años sin tratar esta problemática en el Congreso, La Federación de Inquilinos Nacional puja por la desprivatización del mercado inmobiliario y la aprobación de una ley que mejore la calidad de vida de millones de argentinos.
Mar 14, 2019 | Comunidad, Novedades
Alquileres elevados, depósitos abusivos, expensas impagables. Millones de inquilinos en Argentina sufren esa clase de obstáculos, en un contexto en donde acceder a la vivienda propia es casi imposible. Un nuevo proyecto de Ley Nacional de Alquileres ingresó al Congreso para intentar obtener una solución que naufragó el año pasado, pese a que había logrado media sanción en el Parlamento.
Analía tiene un negocio de arte familiar en el barrio de San Telmo sobre la calle Defensa. En 2003, cuando nacieron sus hijas, se mudó junto con su marido a un departamento más grande del que tenían. “Los primeros dos años firmamos un contrato y luego acordamos de palabra con la dueña directa. Nos cobraba un poco menos de lo que estaba en realidad el valor en la calle y con eso zafábamos bastante. Cuando la propietaria quiso actualizar el valor se nos hizo imposible para nuestra economía poder pagarlo. En el negocio las cosas no estaban bien y nos fuimos a un departamento de mis suegros. Al principio la idea era estar poco tiempo, pero nunca pudimos repuntar”, explica. El de Analía es un caso, entre muchos otros, de alquileres que se vuelven imposibles de sostener. A esto, se suman requisitos cada vez más estrictos, cláusulas abusivas y todo tipo arbitrariedades que perjudican el eslabón más débil de la cadena.
El 14 de febrero, con la firma de la senadora del bloque Frente para la Victoria, Silvina García Larraburu, reingresó en la Cámara Alta un proyecto de Ley Nacional de Alquileres. En 2016 había obtenido media sanción, pero la resistencia por parte del sector inmobiliario generó la dilatación del tratamiento definitivo de la norma. “Desde hace tres años, junto a mi equipo de trabajo y el Frente Nacional de Inquilinos, venimos insistiendo para que este proyecto sea ley. No vamos a bajar los brazos y este año lo presentaremos una vez más”, expresó la senadora en un comunicado en su sitio web.
A pesar que el 12 de octubre del año pasado el presidente Mauricio Macri había expresado su apoyo al proyecto, la iniciativa perdió estado parlamentario cuando el Gobierno, contradiciéndose, decidió no incluir el tema en las sesiones extraordinarias de diciembre. “La iniciativa busca modificar el Código Civil y Comercial de la Nación, con el objeto de mejorar las condiciones de los contratos de alquiler con destino habitacional y evitar abusos. Se pretende dar respuesta a la inflación que afecta de forma ascendente a todos los inquilinos que hay en la Argentina. La reforma propuesta transparenta el mercado y protege a los actores que participan de estos contratos”, destacó García Larraburu.
El proyecto de Ley, que cuenta con el respaldo de las organizaciones de inquilinos de todo el país, entre sus puntos más salientes destaca la extensión del plazo mínimo de un contrato de alquiler a tres años en lugar de los dos años actuales; asimismo, se introduce la obligatoriedad de acordar las condiciones de la renovación del contrato con tres meses de anticipación. En tanto, el depósito en garantía se reduce a un mes de alquiler por la totalidad del contrato y se establece que el locador deberá restituirlo actualizado al último mes del alquiler. Por otra parte, el inquilino no tendrá a su cargo el pago de los impuestos que gravan la propiedad ni las expensas comunes extraordinarias, sólo deberá abonar las que deriven de sus gastos habituales.
Existen en Argentina 7.480.000 inquilinos que destinan, en promedio, el 45 por ciento de su salario al pago de un alquiler, sin contar los gastos en expensas, impuestos y servicios. Estos datos fueron obtenidos por la Segunda Encuesta Nacional a Inquilinos realizada por la Federación de Inquilinos en agosto del 2018. Teniendo en cuenta la inflación y la consecuente caída del salario real, el proyecto de ley plantea que el precio de los alquileres aumente anualmente y no semestralmente como comúnmente ocurre. Este aumento estará fijado por el promedio entre el índice de precios al consumidor (IPC), elaborado por el INDEC y el índice Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE) elaborado por ANSES.
Según la AFIP, ocho de cada diez contratos de alquiler son informales. A los inquilinos, al pagar, les suelen entregar un recibo no válido como factura, lo que se traduce en una evasión impositiva. Por eso, en el proyecto de ley se contempla que el propietario del inmueble deberá inscribir el contrato de alquiler ante el Registro de la Propiedad Inmueble, a fin de blanquear un mercado con altas tasas de informalidad.
Como sucede en muchos casos, alquilar no es una elección sino la única alternativa para poder tener un techo. Gervasio Muñoz, presidente de la Federación de Inquilinos Nacional afirmó: “Una vez que las familias ingresan en la rueda del alquiler, con aumentos de precio que superan ampliamente los índices de inflación y de variación salarial, les resulta muy difícil salir. Esto demuestra la importancia de avanzar con el tratamiento de la Ley Nacional de Alquileres”. Mientras tanto, en un mercado de alquileres tendiente a favorecer a las inmobiliarias y a los propietarios, el proyecto de ley supone una inyección que pretende equilibrar la balanza hacia el lado más vulnerable: los inquilinos.
Jul 18, 2018 | Comunidad, Novedades
En la Ciudad de Buenos Aires viven cerca de tres millones de habitantes, de los cuales el 35,7% es inquilino.
Alquilar trae cada vez más dificultades: encontrar la zona y el departamento, tener que dejar sumas cada vez más altas a los propietarios e inmobiliarias, reclamar arreglos y negociar la suba en la renovación del contrato, son solo algunos problemas. El sector inmobiliario tiene su propia lógica y los inquilinos quedan sujetos a las fluctuaciones de un mercado cada vez más voraz y exclusivo.
En la Ciudad de Buenos Aires viven cerca de tres millones de habitantes, de los cuales el 35,7% es inquilino. La cifra comprende a cerca un millón de personas que alquilan unas 370 mil propiedades, muchos de ellos son jóvenes de provincias o extranjeros que vienen a estudiar y a trabajar pero que se encuentran con muchísimas trabas a la hora de acceder a la vivienda.
Además de las sumas exorbitantes, la documentación exigida se convierten en un problema para cualquiera pero sobre todo para los que recién llegan a nuestro país. Ese es el caso de Arturo Revilla, que llegó de Venezuela hace un año y cuenta su experiencia: “Para empezar a alquilar fue un desastre, te piden garantía de un propietario, cosa que no tenés y el DNI, pero cuando recién llegás te dan apenas la residencia precaria”. En medio de la desesperación, Revilla, su mujer y su cuñado buscaron quien los reciba y encontraron una propietaria en el barrio de Balvanera que los aceptó pero aprovechó la situación y puso otras condiciones: “Para ingresar pagamos: un mes de depósito, un mes de alquiler (que era la comisión de la inmobiliaria) y tres meses por adelantado, además nos decía que debíamos ser agradecidos porque nadie nos iba a alquilar en esas condiciones, que éramos extranjeros y no teníamos los mismos derechos y que si no nos gustaba que nos fuéramos. Nos amenazó varias veces con sacarnos.” El aumento que hacía la propietaria cada tres meses y que concluyó con un pago de 13.500 por mes, los hizo buscar otro lugar donde vivir, aunque cuenta Revilla que los problemas continúan.
Otro caso es el del estudiante Agustín Kiperwas (23), cuando se mudó al barrio de Belgrano. Lleva dos años viviendo en la ciudad y tras la renovación del contrato sostuvo: “El alquiler no coincide con el salario de ningún trabajador. Además, te piden depósito, seguro, garantía… Hoy el salario mínimo es de 8.000 pesos y un departamento de un ambiente sale 6000 limpios. Si viviera solo, el alquiler sin el resto de los servicios ni expensas ni impuestos, se llevaría el 50% de mis ingresos”.
Clarisa Busemi (31) es periodista y cuenta: “En mi primera experiencia en Callao al 200 tuve que salir a tocar puertas de edificios y contactarme con dueños directos. En ese sentido tuve suerte porque el propietario era un tipo pragmático y se fijó si el garante, mi padre, que tiene un inmueble en Resistencia no pertenecía al Veraz y no hubo problema”. Pero permanecer en el departamento no fue una opción: “Tenía que renovar contrato, subía mucho el alquiler y yo seguía sin agua caliente. Un delirio. Si tenés problemas no te los solucionan.” dijo resignada. El nuevo departamento también lo consiguió por una dueña directa que rastreó las referencias de su garante, pero con el cambio aparecieron otros problemas: “Un día me levanté y había una catarata de agua que venía del techo. Ya no me entra agua pero esto fue hace un año y siguen sin arreglar. No sé a dónde va la plata de las expensas.” concluye indignada.
De lo que va de 2018, los alquileres subieron 12% y la inflación 9,7%.
El presidente del Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC), Juan Maquieira, reconoció que el 50% de los inquilinos gasta más del 40% de su sueldo en alquiler. De lo que va de 2018, los alquileres subieron 12% y la inflación 9,7%. Ante este panorama, el año pasado los legisladores porteños aprobaron el proyecto de reforma de la Ley 2340 que busca mejorar el acceso a la vivienda a través de los alquileres. La propuesta busca proteger a propietarios e inquilinos. Algunos puntos son que el pago de la comisión la haga el propietario y que las inmobiliarias no cobren gastos de gestión. El cumplimiento de la ley está bajo el control del Instituto de la Vivienda de la Ciudad.
Desde el año pasado se formó una Mesa de Diálogo conformada por distintas organizaciones de protección a inquilinos y cada una fue presentando sus propuestas, también lo hizo el mercado inmobiliario. A mediados de junio se volvieron a reunir y se trató de comenzar a estudiar sistemas de garantías públicas, a contabilizar viviendas vacías, impulsar registros de alquiler gratuito y obligatorio, difusión de derechos y también abrir espacios de mediación entre inquilinos y propietarios.
Por su parte, el presidente de la Asociación Civil de Inquilinos Agrupados, Gervasio Muñoz, asegura que la cuestión de la vivienda está completamente privatizada. No sólo la comercialización sino las políticas sobre el tema. “Esto sucede porque el estado se ha retirado completamente”, afirma. Desde la agrupación vienen impulsando una ley nacional que contemple los reclamos de los inquilinos. Aunque ya cuenta con media sanción en el Senado ha sido “cajoneada” en Diputados. “El mercado inmobiliario maneja mucho dinero y la clase política forma parte de él”, asegura Muñoz, quien sostiene que los inquilinos piensan que el problema es transitorio porque van a ser propietarios. “Pero estamos yendo a un mundo en el que cada vez va a haber más inquilinos y que el sueño de la casa propia no va a ser posible bajo ningún punto de vista. Hay que girar el sentido común de querer ser propietarios a querer alquilar de una manera justa”, sentencia.
Feb 8, 2017 | Comunidad
Distintas organizaciones sociales de todo el país impulsan una nueva norma sobre alquileres, ante los abusos sistemáticos cometidos por inmobiliarias y propietarios. Este año pasará a la Cámara de Diputados para su tratamiento y eventual aprobación. La iniciativa, que lleva la firma de la senadora del Frente para la Victoria Silvina García Larraburu, propone modificaciones en el Código Civil y Comercial que beneficiarían a los inquilinos.
El proyecto extiende el plazo mínimo de los contratos de alquiler de dos a tres años, se elimina el plazo de seis meses para que el inquilino pueda rescindir el contrato sin causa, se contempla la devolución del depósito en garantía y las expensas extraordinarias las abonará el dueño del inmueble. Además, el proyecto establece que los aumentos sean anuales y que de ninguna manera superen al nivel inflacionario. Otra novedad es que las partes puedan renovar o no el contrato sesenta días antes del vencimiento y se dispone la regulación de las comisiones inmobiliarias por jurisdicción. En caso de no haber regulación específica en la zona, no debe superar nunca el mes de alquiler, como lo establece la Ley 2.340 que corresponde a Ciudad de Buenos Aires.
La problemática de los alquileres se agrava año a año, por las condiciones cada vez más extorsivas y leoninas a las que son sometidos los inquilinos. Luego de un amparo propiciado por Inquilinos Agrupados y la Asociación civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ), la Cámara en lo Contencioso Administrativo y Tributario de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, confirmó un fallo de primera instancia que resolvió la ilegalidad de cobrar más de un mes de comisión, una anomalía muy frecuente en las operaciones inmobiliarias. Además, la sentencia obliga al Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires a realizar un control integral sobre sus matriculados para evitar estos abusos.
El proyecto de ley y las acciones de las asociaciones civiles constituyen una respuesta esperada hace tiempo por parte de los inquilinos. Como parte de ese proceso, en febrero de 2016 se había creado un área de la Defensoría del Pueblo para proteger los derechos de los inquilinos, se trata de la Defensoría del Inquilino, a cargo del ex legislador Fernando Muñoz, que brinda asesoramiento legal, acceso al sistema de mediaciones y presenta políticas y propuestas acordes al sector.
El proyecto de ley y las acciones de las asociaciones civiles constituyen una respuesta esperada hace tiempo por parte de los inquilinos.
Respecto de los abusos, Lis Rodríguez, vecina de La Boca, dice a ANCCOM: “Cuando alquilé un PH con mi novio, además de exigirnos la garantía propietaria de una amiga, tuvimos que poner los recibos de sueldo de mi padre y mi novio como garantía. Además los arreglos los pagábamos nosotros y la dueña nos reconocía una parte, una vez abonados, ella nos descontaba una parte del alquiler, todo en forma arbitraria. En el momento de rescindir el contrato nos retuvo el anticipo”. Otra experiencia es la de Gabriela Szconadek, vecina de Parque Patricios, que cuenta: “Alquilábamos con la garantía propietaria de mi tío, una casa que necesitaba muchos arreglos y el dueño no se hace cargo, por lo cual decidimos buscar otra propiedad, pero al morir mi tío, quedamos presos de una casa en mal estado y con un valor muy alto de mercado, ya que no conseguimos un seguro de caución (que exige ingresos de 20000 pesos como mínimo) para poder mudarnos a un lugar mejor”. En comunicación con ANCCOM, Tomás Beceyro, secretario general y letrado de la Unión Argentina de Inquilinos, manifestó al respecto que “los seguros de caución son relativamente nuevos para las locaciones y de a poco son más aceptados por los propietarios, los bancos brindan garantías similares y los propietarios los incorporan paulatinamente, como ocurrió con las garantías propietarias de otras jurisdicciones”. Beceyro, en relación al proyecto, consideró que todo lo que ayude a equiparar la relación entre propietarios e inquilinos es muy importante, ya que últimamente parece un contrato de adhesión, en el que el inquilino no es escuchado. “Hay que tener en consideración que se trata de una modificación muy importante y que el derecho a la vivienda está consagrado en la Constitución Nacional. En el hipotético caso que ocurra el veto desde el Poder Ejecutivo se estaría perjudicando a millones de inquilinos y a la vez fulminando una garantía constitucional”, agregó. Por otra parte, el proyecto también prevé deducir los alquileres del impuesto a las ganancias. Por supuesto, distintas inmobiliarias anticiparon su rechazo a lo cambios propuestos.
Actualizado 08/02/2017
