Jul 18, 2018 | Comunidad, Novedades
En la Ciudad de Buenos Aires viven cerca de tres millones de habitantes, de los cuales el 35,7% es inquilino.
Alquilar trae cada vez más dificultades: encontrar la zona y el departamento, tener que dejar sumas cada vez más altas a los propietarios e inmobiliarias, reclamar arreglos y negociar la suba en la renovación del contrato, son solo algunos problemas. El sector inmobiliario tiene su propia lógica y los inquilinos quedan sujetos a las fluctuaciones de un mercado cada vez más voraz y exclusivo.
En la Ciudad de Buenos Aires viven cerca de tres millones de habitantes, de los cuales el 35,7% es inquilino. La cifra comprende a cerca un millón de personas que alquilan unas 370 mil propiedades, muchos de ellos son jóvenes de provincias o extranjeros que vienen a estudiar y a trabajar pero que se encuentran con muchísimas trabas a la hora de acceder a la vivienda.
Además de las sumas exorbitantes, la documentación exigida se convierten en un problema para cualquiera pero sobre todo para los que recién llegan a nuestro país. Ese es el caso de Arturo Revilla, que llegó de Venezuela hace un año y cuenta su experiencia: “Para empezar a alquilar fue un desastre, te piden garantía de un propietario, cosa que no tenés y el DNI, pero cuando recién llegás te dan apenas la residencia precaria”. En medio de la desesperación, Revilla, su mujer y su cuñado buscaron quien los reciba y encontraron una propietaria en el barrio de Balvanera que los aceptó pero aprovechó la situación y puso otras condiciones: “Para ingresar pagamos: un mes de depósito, un mes de alquiler (que era la comisión de la inmobiliaria) y tres meses por adelantado, además nos decía que debíamos ser agradecidos porque nadie nos iba a alquilar en esas condiciones, que éramos extranjeros y no teníamos los mismos derechos y que si no nos gustaba que nos fuéramos. Nos amenazó varias veces con sacarnos.” El aumento que hacía la propietaria cada tres meses y que concluyó con un pago de 13.500 por mes, los hizo buscar otro lugar donde vivir, aunque cuenta Revilla que los problemas continúan.
Otro caso es el del estudiante Agustín Kiperwas (23), cuando se mudó al barrio de Belgrano. Lleva dos años viviendo en la ciudad y tras la renovación del contrato sostuvo: “El alquiler no coincide con el salario de ningún trabajador. Además, te piden depósito, seguro, garantía… Hoy el salario mínimo es de 8.000 pesos y un departamento de un ambiente sale 6000 limpios. Si viviera solo, el alquiler sin el resto de los servicios ni expensas ni impuestos, se llevaría el 50% de mis ingresos”.
Clarisa Busemi (31) es periodista y cuenta: “En mi primera experiencia en Callao al 200 tuve que salir a tocar puertas de edificios y contactarme con dueños directos. En ese sentido tuve suerte porque el propietario era un tipo pragmático y se fijó si el garante, mi padre, que tiene un inmueble en Resistencia no pertenecía al Veraz y no hubo problema”. Pero permanecer en el departamento no fue una opción: “Tenía que renovar contrato, subía mucho el alquiler y yo seguía sin agua caliente. Un delirio. Si tenés problemas no te los solucionan.” dijo resignada. El nuevo departamento también lo consiguió por una dueña directa que rastreó las referencias de su garante, pero con el cambio aparecieron otros problemas: “Un día me levanté y había una catarata de agua que venía del techo. Ya no me entra agua pero esto fue hace un año y siguen sin arreglar. No sé a dónde va la plata de las expensas.” concluye indignada.
De lo que va de 2018, los alquileres subieron 12% y la inflación 9,7%.
El presidente del Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC), Juan Maquieira, reconoció que el 50% de los inquilinos gasta más del 40% de su sueldo en alquiler. De lo que va de 2018, los alquileres subieron 12% y la inflación 9,7%. Ante este panorama, el año pasado los legisladores porteños aprobaron el proyecto de reforma de la Ley 2340 que busca mejorar el acceso a la vivienda a través de los alquileres. La propuesta busca proteger a propietarios e inquilinos. Algunos puntos son que el pago de la comisión la haga el propietario y que las inmobiliarias no cobren gastos de gestión. El cumplimiento de la ley está bajo el control del Instituto de la Vivienda de la Ciudad.
Desde el año pasado se formó una Mesa de Diálogo conformada por distintas organizaciones de protección a inquilinos y cada una fue presentando sus propuestas, también lo hizo el mercado inmobiliario. A mediados de junio se volvieron a reunir y se trató de comenzar a estudiar sistemas de garantías públicas, a contabilizar viviendas vacías, impulsar registros de alquiler gratuito y obligatorio, difusión de derechos y también abrir espacios de mediación entre inquilinos y propietarios.
Por su parte, el presidente de la Asociación Civil de Inquilinos Agrupados, Gervasio Muñoz, asegura que la cuestión de la vivienda está completamente privatizada. No sólo la comercialización sino las políticas sobre el tema. “Esto sucede porque el estado se ha retirado completamente”, afirma. Desde la agrupación vienen impulsando una ley nacional que contemple los reclamos de los inquilinos. Aunque ya cuenta con media sanción en el Senado ha sido “cajoneada” en Diputados. “El mercado inmobiliario maneja mucho dinero y la clase política forma parte de él”, asegura Muñoz, quien sostiene que los inquilinos piensan que el problema es transitorio porque van a ser propietarios. “Pero estamos yendo a un mundo en el que cada vez va a haber más inquilinos y que el sueño de la casa propia no va a ser posible bajo ningún punto de vista. Hay que girar el sentido común de querer ser propietarios a querer alquilar de una manera justa”, sentencia.
Mar 9, 2016 | destacadas
Un departamento de un ambiente en Belgrano: 4.000 pesos por mes de alquiler más 700 de expensas. A esos montos hay que sumarles gastos de comisión, depósitos y la complicación de conseguir cada vez más requisitos. El dato ilustra un problema acuciante que sufren cada vez más personas, alejadas del proyecto de la vivienda propia y sujetas a contratos abusivos y caros. En ese marco, distintas organizaciones denunciaron la suba de precios de los alquileres durante los últimos cuatro meses, con incrementos que oscilan entre un 60 y un 70 por ciento en la Ciudad de Buenos Aires, con cifras todavía mayores en el conurbano bonaerense y en el resto del país, según datos aportados por el Frente de Nacional de Inquilinos, la Defensoría del Inquilino de la Ciudad y la Concejalía Popular de Rosario. Esta situación afecta a por lo menos cinco millones de habitantes en todo el territorio, que, de acuerdo a la información del Censo Nacional de Población, Hogares y Viviendas de 2010 realizado por el INDEC, se ven obligados ser inquilinos.
El zorro en el gallinero
Marcos Quintulén pertenece a la Asociación Inquilinos Agrupados, la cual ofrece asesoría gratuita todos los martes y jueves de 16 a 20 en Lamarca 1860, en el barrio porteño de Villa Santa Rita. “El aumento en los alquileres es una tendencia que venía dándose hace un par de años –señala-; la variación de los precios de alquiler superaban las paritarias. En noviembre del año pasado, con la devaluación anticipada y con una proyección devaluatoria en alza, en lugar de que los contratos se firmen por dos años se hicieron por seis meses o un año a precios abusivos. Los índices de aumento superan ampliamente la discusión salarial con montos que hoy absorben un 50 y un 70 por ciento del salario de un trabajador promedio”.
En tanto, Gervasio Muñoz, titular del Frente de Inquilinos Nacional, aseguró que el principal sector beneficiado con los aumentos es el mercado inmobiliario, representado en su mayor parte por la Cámara Inmobiliaria Argentina (CAI). Para Muñoz, por otro lado, el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de Buenos Aires (CUCICBA) funciona como un garante en favor de los intereses de la CAI, contradiciendo así el fin para el cual fue creado: garantizar la intermediación en la negociación inmobiliaria en la Ciudad de Buenos Aires.
CUCICBA es un actor clave del problema, aunque la mayoría de la población no sepa de su existencia. Para Muñoz, los propietarios también son perjudicados por la fijación de precios del Colegio: “Los dueños también tienen su cuota de responsabilidad, pero en realidad ellos no definen nada. Los propietarios individualmente no pueden decidir nada, también son víctimas de la fijación de precios por parte de esa entidad.”
Asimismo añadió: “Si partimos de la Ley 2.340 la Ciudad le delega la potestad del control de la matrícula a CUCICBA. Este mismo organismo es el encargado de controlar, por ejemplo, los abusos en las comisiones inmobiliarias que se cobran. Tanto los requisitos como el control de la matricula del mercado inmobiliario está en manos de las mismas inmobiliarias de Cucicba. Está establecido que se paga un mes de comisión, pero hoy se cobran dos y el inquilino tiene que hacer la denuncia al mismo Colegio, y nosotros tenemos información de que ninguna denuncia ha prosperado”.
Este panorama se extiende, con sus respectivas particularidades, a otros puntos del país. Nire Roldán, presidente de la Concejalía Popular de Rosario, conversó con ANCCOM y aseguró que la situación de los alquileres de inmuebles sobrepasa la coyuntura de los aumentos de precios: “Nos encontramos con un mercado inmobiliario muy concentrado, donde los actores de la intermediación inmobiliaria dominan las operaciones, tanto sea de venta como de alquiler de inmuebles. Se trabaja sobre una burbuja inmobiliaria con valores totalmente ajenos a la realidad de las mayorías populares” y agregó: “Debido al escaso acceso a la vivienda propia, se fue consolidando un mercado de alquiler expulsivo. Valores altos de canon inmobiliario (aproximadamente el 50 por ciento del sueldo de un trabajador medio se va en alquiler), abusos en los contratos de alquiler (casi el 80 por ciento contienen cláusulas abusivas), falta de regulación positiva por parte del Estado -ya sea nacional, provincial o municipales-”. No hablamos de controles de precios, sino de Registros de Contratos, Servicios Públicos del Alquiler, política pública destinadas a generar contratos justos y dignos para todas las partes”, sentenció.
La Ley 2.340 de la Ciudad –vigente desde 2007- establece, en una de sus clausulas, que la comisión inmobiliaria no puede exceder el 4,15 por ciento del contrato, lo que equivale a poco menos de un mes de alquiler. Sin embargo, la Asociación Civil por la Igual y la Justicia (ACIJ) denunció, a fines de febrero pasado, que Cucicba intenta modificar, de forma ilegal a través del dictamen 350, ese tope máximo que las inmobiliarias pueden cobrar por las comisiones de los contratos de alquiler destinados a vivienda única. Dicha resolución, además de violar el artículo 57 de la Ley 2.340, pretende aumentar de uno a dos meses el máximo de las comisiones de los contratos de alquiler. Para ACIJ esto es alarmante dentro de un contexto de creciente porcentaje de la población que alquila en la Ciudad, donde uno de cada tres familias integra el sector de los inquilinos.
En consonancia con Inquilinos Agrupados, Sebastián Pilo, co-director de la ACIJ, manifestó que CUCICBA fue creado por la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires con el fin de controlar el ejercicio profesional del corretaje inmobiliario. “Pero en lugar de ejercer como un ente de control para que las inmobiliarias cumplan con el régimen jurídico vigente termina siendo un facilitador de los beneficios de la Cámara Inmobiliaria Argentina”, indicó Pilo.
CUCICBA, para defender su postura, sostuvo que el nuevo Código Civil y Comercial de 2015 habría derogado implícitamente la obligación de la Ley 2.340 ya que establece el principio de libertad contractual. Sin embargo, el codirector de ACIJ explicó: “Esa argumentación es jurídicamente equivocada ya que el nuevo Código Civil y Comercial no limita las facultades de las provincias para regular el ejercicio profesional, en general, y el corretaje inmobiliario, en particular. Además, a CUCICBA no le fue otorgada ninguna competencia como para hacer ponderación jurídica de aplicación como para dar de baja una norma de la Legislatura porteña”.
La defensa
Ante los aumentos y abusos de todo tipo en los alquileres de departamentos, dentro del ámbito de la Defensoría del Pueblo de la Ciudad de Buenos Aires comenzó a funcionar, en febrero pasado, la Defensoría del Inquilino. El ex legislador porteño Fernando Muñoz, a cargo de esa área, señaló la importancia de exigir a las inmobiliarias y a los dueños particulares constancia de todo lo que se paga: “Hay que pedir siempre recibo: del depósito, de la comisión, de las expensas, de la mensualidad. Esto es fundamental para que nosotros podamos iniciar denuncias en la misma CUCICBA. O para iniciar un reclamo directo tratando con la inmobiliaria, como estamos haciendo mucho por la poca respuesta del Colegio. O, en su defecto, convocando a una mediación, en la que acompañamos al inquilino con un abogado del equipo de la Defensoría para defenderlo de cualquier acuerdo malicioso del que haya sido víctima”.
Otro consejo por parte de la Defensoría consiste en que el inquilino realice un relevamiento del inmueble, en un lapso no mayor a los quince días de estar habitándolo, y que le solicite a la inmobiliaria o al propietario la firma de una copia. “Esto es un resguardo para evitar pagos indebidos a futuro por un supuesto deterioro de la unidad”, explicó el funcionario.
En cuanto a los contratos, Muñoz advierte que debe ser leído de manera minuciosa por el inquilino antes de firmarlo. “En especial lo referido a expensas, asegurarse que se está pagando ‘expensas ordinarias’ y no las ‘extraordinarias’. También hay que asegurarse de no pagar el impuesto inmobiliario, que es un impuesto a la propiedad y que en la Ciudad viene fijado en la boleta de ABL y no debe ser así”, puntualizó.
La Defensoría del Inquilino porteño atiende llamados al 0810-333-6767; también se pueden hacer consultas en su página web vecino.defensoria.org.ar o acercándose en persona a cualquiera de las sedes de la Defensoría del Pueblo.
La apuesta legislativa
Ante la inflación que castiga todos los rubros, pero especialmente uno tan sensible como el de los alquileres, organizaciones de todo el país se reunirán bajo la consigna “un alquiler justo y digno”, con el objetivo de impulsar una nueva ley de alquileres, este viernes 11 de marzo, en la sede del Sindicato de Empleados de Comercio. La reunión está organizada por el Centro de Estudios Metropolitanos de la Concejalía Popular de Rosario y se espera la asistencia del Frente de Inquilinos Nacional, integrantes de organizaciones de inquilinos del país (Capital Federal, La Plata, Córdoba, Rosario, Santa Fe -capital-, La Pampa, Río Negro, Neuquén y Tierra del Fuego), representantes públicos y organizaciones gremiales y empresariales.
El proyecto de ley para regular el alquiler de viviendas nació del seno del Frente de Nacional de Inquilinos. Sus puntos más importantes buscan fijar los aumentos a los índices de inflación del Instituto Nacional de Estadística y Censos, “para terminar con la especulación inmobiliaria”, y pasar de dos a tres años el plazo mínimo de alquiler de vivienda, “para que las familias puedan tener más estabilidad y que no estén rehenes de las inmobiliarias”, subrayó Quintulén de Inquilinos Agrupados.
El texto también prevé que el reintegro del depósito se realice en el momento que el inquilino entregue la llave del inmueble. Esto busca evitar que tanto inmobiliarias como dueños se queden con un dinero que debe ser entregado 60 días después de finalizado el contrato, algo que de facto no sucede nunca. Asimismo, se obliga a los propietarios a hacerse responsable del buen mantenimiento de la vivienda, ya que si bien el Código Civil así lo estipula, en los contratos recae sobre los inquilinos el hacerse cargo del mantenimiento del inmueble.
“Hay una tendencia a ser inquilinos por generaciones. A partir de tener esto en claro hay que organizarse y luchar por la solidaridad del sector y por alquileres justos”, concluyó Quintulén.
