Inquilinos e inquilinas y referentes del sector analizan la situación de los alquileres en CABA, luego de la derogación de la Ley en 2023. “Que la oferta haya aumentado no significa que alquilar haya pasado a ser accesible”, señalan.
A partir de la derogación de la Ley de Alquileres por decreto en diciembre de 2023, la oferta de viviendas en alquiler aumentó un 50% respecto de marzo de 2024, indica el Centro de Estudios Económicos y Sociales (CESO). Sin embargo, el mismo decreto implicó modificaciones en los contratos entre dueños e inquilinos. Entre ellos, los cambios de índices por los que se rigen los aumentos, la frecuencia de estos y el plazo de alquiler. Si bien esto permite una mayor flexibilidad para el acuerdo entre partes, esto no significa que las condiciones sean más justas. Algunos especialistas ven una veta positiva en la derogación, mientras que representantes de agrupaciones inquilinas señalan el malestar de quienes alquilan. La inflación de marzo en CABA, de acuerdo con el Índice de Precios al Consumidor, fue de un 3,2 mensual y el valor de los alquileres registró aumento de 2,7 con respecto al mes anterior. Mientras que la inflación general interanual fue de un 63,5 y en vivienda, acumula un 96,2 es decir, 30 puntos por encima de la inflación.
Según Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario, el decreto permitió que los precios de los alquileres no siguieran aumentando en medidas exorbitantes por encima de la inflación, sino más cerca del índice de precios al consumidor. Sin embargo, hace solo unas semanas, ya anticipaba: “La oferta post derogación ya alcanzó un techo. Si la demanda sigue firme y no se incorporan nuevas viviendas, los precios podrían retomar una trayectoria similar a la de otros distritos”. Hoy, señala, “que la oferta haya aumentado no quiere decir que alquilar haya pasado a ser accesible, ya que, si el propietario destinó una inversión muy alta en la compra de esa vivienda, lo que quiere es que su rentabilidad sea en relación con el capital invertido”. La derogación de la Ley de Alquileres planteó condiciones más atractivas para el negocio, ya que permitió una mayor desregulación sobre los contratos.
En este panorama en el que el precio promedio para alquilar hoy un monoambiente en CABA no baja de los 500.000 pesos mensuales, los jóvenes entre 18 y 35 años son unos de los grupos más afectados. Según el último informe del gobierno sobre el salario, las personas en esta franja etaria tienen una remuneración promedio de 1.000.000, (datos del último trimestre de 2024). De ese ingreso, también debe descontarse los gastos diarios, expensas y servicios. “Esto es un fenómeno global. Hace un par de décadas, cuando uno viajaba, veía que en el exterior los jóvenes seguían viviendo con sus padres porque no les alcanzaba el ingreso para emanciparse. Lo que se veía en el exterior se empezó a ver acá, jóvenes que comparten viviendas. Se juntan dos o tres chicos, que pagan el alquiler de manera compartida”, agrega Gómez Picasso.
Matías Diamant y Margarita Olmos (29), alquilan en pareja un departamento de dos ambientes sobre Avenida Cabildo en Nuñez desde hace tres años y seis meses. Mientras que el anterior contrato se regía por la Ley de Alquileres, con aumentos por IPC (índice de precios al consumidor), están a punto de pagar el primer aumento del nuevo contrato. Esta vez, son cada seis meses por ICL (índice para contratos por locación) que tiene en cuenta la variación del IPC y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE). El alquiler es de 431.000, con expensas de 100.000. “Estuvimos a punto de mudarnos, pero lo volvimos a hablar con el propietario y llegamos a un número que nos servía a los dos. Primero nos había dicho un número más alto y nosotros no queríamos arriesgarnos a tanto”, dice Matías. Y sigue: “Estábamos hablando de 500.000 pesos en octubre y nos parecía mucho. Yo creo que, con ese número hubiéramos estado más complicados. Ahora sí sería más difícil”, agrega. Matías trabaja en software como analista de calidad y está ganando 1.700.000, mientras que Margarita es administrativa contable y su sueldo es de 1.600.000. “Un solo sueldo no alcanza, entre los dos lo repartimos bastante bien, pero en sí, el cambio con el decreto no nos afectó mucho, más que nada porque tenemos una buena relación con el propietario”, señala.
Micaela Testa (30), mantiene un puesto bancario desde hace once años. Actualmente alquila un departamento de tres ambientes en Palermo por 380.000, con expensas de 150.000. Está bajo en comparación con el alquiler de más de 400.000 que pagaba en Avellaneda, hace menos de un año por dos ambientes. Los diez años que lleva alquilando le formaron una opinión fuerte acerca del DNU de 2023: “No creo en el acuerdo entre partes, porque me baso en los primeros contratos donde justamente se acordaba. Esto nunca sucede, porque vos lo único que haces es aceptar la condición del propietario”, dice. “Con la ley anterior los contratos eran por IPC, y ahora pueden ser por ICL. Pero el ICL al inquilino lo mata. Ahí es donde se cae el acuerdo entre partes. Porque si uno siempre está con el vicio de obtener la mayor ganancia posible, del otro lado, va a ser la mayor pérdida posible. No hay punto medio”, y agrega: “La inmobiliaria nunca está del lado del inquilino, siempre está del lado del propietario porque es el que le paga. El inquilino paga cuando hace el contrato, pero la inmobiliaria se lleva un porcentaje después todos los meses de alquiler. Entonces, a mayor cantidad de alquileres, mayor ganancia”, concluye.
Con respecto a su generación Micaela afirma: “El hecho de alquilar afecta a toda una juventud porque se corren un montón de proyectos, como las parejas, los hijos, seguir o no una carrera o empezar un posgrado. Todo se afecta por estar alquilando. Comprar es otro problema, porque para acceder a un crédito necesitas un mínimo de 20.000 dólares, que una persona de mi edad no los tiene”.
Para Gómez Picasso, se necesitan varios factores para que alquilar sea más accesible: “Necesitamos mucha más oferta de unidades en el mercado del alquiler y, por otro lado, que los jóvenes puedan comprar. Que haya crédito hipotecario, de manera que se libere un poco la presión sobre los alquileres. Actualmente un 24% de las ventas son con crédito hipotecario”. También destaca que se necesita un mayor incentivo para la construcción de viviendas: “Hoy, tenemos un crecimiento habitacional importante, sobre todo por nacimientos e inmigración. Es mucho más el crecimiento poblacional que las casas que se hacen. Todos los años se suman 50.000 viviendas más que faltan, a pesar de las que se construyen”. “El mensaje para los jóvenes es que ahorren 200 o 300 dólares por mes, es una buena noticia que se estén abriendo créditos, considerando que hace casi 15 años que no había”, termina con optimismo.
Del otro lado, Gervasio Muñóz, presidente de Inquilinos Agrupados, manifiesta que “el decreto vino a generar una mayor transferencia de ingresos de los inquilinos hacia el mercado y estas son las consecuencias, se garantiza esta transferencia en las condiciones contractuales: contratos cortos y actualizaciones frecuentes”. Con respecto a la construcción de viviendas, Muñoz asegura, “las casas ya existen, el problema es que no son nuestras. El Estado debe intervenir en la vivienda vacía por más de tres meses, pero fundamentalmente debe intervenir en la concentración de viviendas”. Y añade, “creer que el crédito hipotecario puede ser una solución, es como un sedante, porque te hace creer que el acceso a la vivienda propia se puede lograr de manera individual, cuando lo que sucede en las últimas décadas en la Argentina, es que cada vez menos gente es propietaria. Aquel inquilino que cree que con un crédito se va a poder comprar una casa, es como el trabajador que cree que en algún momento puede ser como Elon Musk”.
En este momento las energías de la agrupación están puestas en el asesoramiento, la difusión de información, y en la contención del inquilino. A modo de cierre, Muñoz refuerza: Dejen de creer que el problema de la vivienda se puede solucionar por la suya. Es como la salud y como la educación, un área en la que sí o sí tienen que haber políticas de Estado, y debe ser de manera colectiva. Quien esté esperando un golpe de suerte, una herencia, o ganarse la lotería para poder comprarse una casa, está equivocado”.