Tras la sanción de la Ley de Alquileres, las inmobiliarias dicen que los perjudicados serán los inquilinos y se quejan de la intervención estatal. ¿Qué establece la nueva normativa? ¿Cómo son las regulaciones en Berlín y Nueva York?
«Con la nueva ley, un departamento que vale 15, el dueño te lo va a poner en 18, olvidate”, desafía Osvaldo, un agente inmobiliario de Caballito.

“Cuando entre en vigencia la ley, los alquileres van a subir. Este departamento que vale 15, el dueño te lo va a poner en 18, olvidate”, dice Osvaldo, un agente inmobiliario de Caballito. Más que una predicción, la suya es una manifestación de la resistencia que opone el sector a la regulación establecida por el Senado. “Esto de registrarse en la AFIP es para enganchar a gente, necesitan plata y la buscan donde sea”, agrega y, sin ruborizarse, tantea al potencial locatario: “Podemos firmarte ahora un contrato con la nueva ley, pero no sé hasta dónde te beneficia, porque te engancha con tres años en principio”. Y, según él, “el inquilino va a pagar un porcentaje de la comisión, como se pagaba en la ley anterior a esta”. Pero está equivocado. En la Ciudad de Buenos Aires al menos –ya que esto lo dispone cada distrito– seguirá correspondiendo al propietario.

Las opiniones off the record de un puñado de agentes de bienes raíces, recabadas por ANCCOM, permiten entender cómo fue recibida la noticia en el sector. El presidente del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la ciudad (CUCICBA), Armando Pepe, sostiene: “Nos hace ruido el avance sobre la propiedad privada por parte del gobierno al determinar que los contratos sean por tres años en lugar de dos. Esto ya había sido regulado en 2015 cuando se sancionó el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, y venía funcionando perfectamente normal el mercado de alquileres”. Pepe asegura que le advirtieron al gobierno anterior y al actual que “si una cosa funciona, no hay que tocarla, porque va a crear es más incertidumbre”.

En base a las proyecciones de CUCICBA, si el índice se hubiera aplicado el año pasado, el valor de los alquileres se habría incrementado un 52%. Para el dirigente empresario, hubiese sido un aumento desmedido, puesto que “en Capital Federal no era nunca más de un 20% semestral, lo que da un 44% anual”. “En un año, estas pseudoasociaciones de inquilinos van a estar pidiendo que se modifique el índice porque les va a dar mucho más de lo que normalmente se venía aplicando”, vaticina.

Pese a que Pepe afirma que la ley “se ha sancionado anticonstitucionalmente porque el Senado estaba autorizado sólo a sesionar por zoom para temas de Covid 19”, desde CUCICBA no piensan apelarla. “Hay un empecinamiento en sacarla, y el resultado de judicializar algo contra el Estado Nacional a lo mejor lo verían mis bisnietos”, se lamenta. No obstante, reconoce aspectos positivos: “Es correcto haber aclarado el tema de las expensas. Ya estaba en el Código Civil, pero en la práctica hubo muchos abusos de propietarios haciéndoles pagar a los inquilinos el 100%, cuando les corresponden únicamente las comunes, no las extraordinarias. Sí esperamos que en la reglamentación se incluya a los administradores de consorcio para que hagan la liquidación como es debido, separando los conceptos”.

La ciudad de Berlín, donde el 85% de la población alquila, congeló el valor de estas transacciones hasta 2022.

Los atropellos de dueños e inmobiliarias ocurren, más allá de lo reglamentado en los códigos civiles. De acuerdo con Sofía Veliz, abogada e integrante de la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ), en las defensorías locales y demás instancias de negociación “hay una relación desigual de poder entre dueño e inquilino que hace muy difícil el litigio, y en las resoluciones de los conflictos suele prevalecer la voluntad del primero”. La ley sancionada plantea nuevas vías: “Se promueven otros mecanismos de resolución alternativos y gratuitos. Se establece que se va a avanzar en alguna institucionalidad específica, pero hay que esperar la reglamentación para ver cómo se traduce en una política pública”, destaca Veliz. Tal como se adelantó desde el oficialismo, la normativa crearía organismos de control bajo la órbita de la Secretaría de Derechos Humanos de la Nación.

ACIJ fue una de las entidades que impulsó la ley y participó de los debates que le dieron forma. Uno de los elementos más controvertidos fue la indexación del precio, resultante de un promedio entre la inflación (del INDEC) y el salario promedio medido por la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE). “Es la única forma en que se pudo consensuar ese articulado. Es un cálculo que, con el nivel de inflación que venimos manejando, por ahora es conveniente para los inquilinos, pero en un escenario de recomposición salarial e inflación alta, pueden salir perdiendo. Hay un doble filo que exige trabajar más y pensar otros mecanismos de protección frente a esas eventuales situaciones”, admite Veliz.

La regulación de alquileres, de alcance nacional, representa una base a partir de la cual seguir trabajando. “Siempre se puede mejorar y seguramente podríamos tener una ley todavía más ‘pro inquilinos’”, remarca Veliz, para quien hay problemáticas que deberían abordarse de forma más activa: “Desde ACIJ nos preocupan, sobre todo, las disposiciones sobre un programa nacional de alquiler social, la forma en que el Estado puede intervenir como una alternativa para regular el mercado y los precios. Eso es algo con lo que seguramente se pueda avanzar mucho más”.

En Nueva York existe un límite a los precios y a los incrementos de los alquileres.

¿Y en el primer mundo?

Para Osvaldo, el agente inmobiliario de Caballito, “no pueden poner un límite al alquiler”. “El que lo quiera pagar que venga y lo pague”, aduce. Igual que él, muchos de sus colegas pronostican que la obligatoriedad de registrar las propiedades en la AFIP o la extensión de los contratos, provocarán una suba en los valores iniciales. Y en la indexación establecida por un límite objetivo ven un avasallamiento de la libertad de las partes. Sin embargo, en muchos lugares del mundo se han impulsado regulaciones similares debido a los excesos del mercado.

En febrero, la ciudad de Berlín, donde el 85% de la población alquila, congeló el valor de estas transacciones hasta 2022, y en los dos años siguientes los incrementos no podrán superar el 1,3%. La razón principal que motivó la regulación fue que en los últimos 10 años el precio de los alquileres se duplicó en la capital alemana, un 103% más que en cualquier otra ciudad del país. Esta medida se suma a otras para garantizar, desde el Estado, una vivienda accesible. A fines de 2019, el gobierno berlinés compró seis mil viviendas a una de las grandes empresas inmobiliarias germanas y amplió así la disponibilidad de residencias sociales.

Países como Dinamarca, Canadá o Australia, cuentan desde hace tiempo con un marco normativo mixto, que contempla controles de precios iniciales, de aumentos y mercados desregulados, según las disposiciones regionales. Mientras en los Estados Unidos, a nivel nacional, no hay un control sobre los alquileres, en la ciudad de Nueva York sí existe un límite a los precios e incrementos de estas transacciones sobre las viviendas antiguas.

Un informe reciente del Banco de España acerca de la intervención pública en el mercado de vivienda indica que la experiencia internacional apunta en aquella dirección. Allí, el valor del alquiler se establece libremente entre locador y locatario, aunque está prohibida la indexación anual que supere la variación del índice general de precios. Aún así, la coalición gobernante enviará en los próximos días una propuesta de ley que facultaría a los ayuntamientos y administraciones locales a establecer precios máximos en zonas tensionadas. Cataluña ya cuenta con límites al valor de las rentas en estos sectores.

En el vecino Portugal, el Programa de Arrendamiento Accesible otorga beneficios fiscales a los propietarios que se adhieran voluntariamente y acuerden mantener los alquileres un 20% por debajo del valor de mercado. Si bien es más un incentivo que una restricción, expresa la voluntad de intervención del Estado. Y la lista de ejemplos podría seguir.

 

Falta de créditos

Además de un traslado a los precios, los opositores a la nueva ley aseguran que una mayor regulación del mercado desincentivará a los propietarios, lo cual generará una retracción de la oferta y la consecuente alza de los valores. Quizás éste sea el factor más importante y real en las críticas. Un congelamiento de precios como el decretado por el Ejecutivo nacional a raíz de la pandemia de covid-19, y una regulación de los aumentos a través de la flamante normativa, podrían ser insuficientes. La historia argentina demuestra que la falta de un abordaje integral, que contemple la oferta sostenida, ha derivado en un crecimiento exponencial de los barrios de emergencia.

Expertos en planificación urbana opinan que la inversión estatal en viviendas sociales y una regulación de los inmuebles ociosos serían medidas adecuadas para estimular una oferta amplia. En Hong Kong y los Países Bajos han optado por la primera. Recientemente, el Frente de Todos presentó un proyecto para implementar la segunda en la Ciudad de Buenos Aires.

Todavía la ley no entra en vigencia. Las previsiones de sus detractores son similares a las que formularon en debates anteriores. En 2017, tras la sanción de la ley porteña que determinó que la comisión inmobiliaria la pagara el locador, y no el locatario, la oferta de alquileres no cayó, sino todo lo contrario. La escasez de créditos de verdad para la compra de inmuebles –los UVA resultaron ser una bomba de tiempo para miles de familias– explica la tendencia creciente de la población a alquilar. Esa es la realidad. No las suposiciones de Osvaldo.

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