A dos años de su lanzamiento, los créditos UVA ya comenzaron a presentar sus primeros puntos oscuros: la posibilidad de los bancos de desprenderse de las hipotecas minimizando su propio riesgo, la suba de la inflación y la baja de salarios.

Desde su implementación en 2016, los créditos UVA incrementaron su participación en el total de los préstamos hipotecarios otorgados -hasta diciembre de 2017- hasta llegar al 42% del total.  

Cuando se anunció esta novedad crediticia, el valor de la UVA (Unidad de Valor Adquisitivo), coeficiente que actualiza diariamente el Banco Central de la República Argentina (BCRA) y que se ajusta de acuerdo al CER (Coeficiente de Estabilización de Referencia) era de 14,06. Al cierre de esta nota, tenía un valor de 22,95. Es decir, registra un incremento del 63%, un 11% más que la inflación acumulada entre marzo de 2016 y el mismo mes de 2018, según datos del IPC Congreso y CIFRA-CTA (Centro de Investigación y Formación de la República Argentina).  

Esta modalidad de préstamos con cuota variable e  indexados por inflación tiene como principal atractivo un reducido valor promedio de las cuotas iniciales. El mecanismo de funcionamiento consiste en que el préstamo está expresado en UVAs  y los ajustes sobre el nivel general de precios contemplan tanto al capital como a los intereses. De acuerdo a las condiciones que ofrezca cada banco pueden variar los plazos, la relación cuota-ingreso, el porcentaje de financiación y las tasas.  

En la última semana, el Banco Nación volvió a anunciar el aumento de las tasas para los UVA, de 5,5% a 6,5%, para sus clientes. Quienes no tengan relación con la entidad deberán costear una tasa del 8%. Esta medida entrará en vigencia a partir del 1º de mayo y tendrá una incidencia significativa en el segmento de créditos, ya que la institución estatal lidera el mercado de créditos UVA, con el 46,7% del total según el último informe del Centro de Economía Política Argentina (CEPA).   

Comparaciones

El analista financiero Christian Buteler realiza mensualmente un estudio comparativo sobre la evolución entre dos modalidades crediticias. Según su último informe, luego de 24 meses de pago, la cuota promedio de los préstamos hipotecarios indexados por inflación estaría igualando a la de los créditos tradicionales a tasa fija. “El análisis surgió de la duda que teníamos con algunos colegas de si era peligroso o no ajustar un crédito por inflación en la Argentina. Muchos proyectaban distintos tipos de inflación. Lo que quise hacer fue evitar esas proyecciones y pasar a un número real para actualizarlo todos los meses. Ahí fue que comencé a hacer la comparación, primero con los créditos UVA y después con los tradicionales”, explicó Buteler.

Otra de las semejanzas posibles surge respecto de los alquileres. De acuerdo a las estimaciones de una importante inmobiliaria, en los últimos dos años el precio de los alquileres experimentó una suba promedio del 57%. El principal argumento que sostiene la comparación, es que el valor de los alquileres es igual o mayor a las cuotas iniciales de los créditos. Pero la diferencia recae en que los alquileres se actualizan de manera anual o semestral, y el sistema UVA lo hace a diario.

Abundancia

El motivo por el cual se ha ampliado la difusión y el otorgamiento de este tipo de líneas crediticias, responde a un cambio en las condiciones de admisión para los usuarios. “Los créditos abundan porque la cuota es más baja y eso le permite a más gente calificar. Hay gente que ni siquiera puede acceder a un crédito a tasa fija. También hay que recordar que durante mucho tiempo no tuvimos créditos hipotecarios, de repente aparece esta opción y la gente se abraza a ella con ganas”, sostuvo Buteler.

Según el informe monetario de febrero del Banco Central, “los préstamos hipotecarios exhibieron un incremento de 7,6% ($10.200 millones), acumulando en los últimos 12 meses un crecimiento de 128,6%”. Sobre este incremento, los préstamos UVA totalizaron un 94% del total. “Desde el lanzamiento de este instrumento, se llevan otorgados aproximadamente $75.000 millones de préstamos hipotecarios en UVA”, concluye el documento. A su vez, entre marzo de 2016 y diciembre de 2017, “los UVA incrementaron su participación en el total de préstamos hipotecarios hasta representar el 42% del stock de créditos totales” (CEPA).  

Por su parte, Estanilao Malic, economista (UBA) e investigador del CESO (Centro de Estudios Scalabrini Ortiz), aseguró: “Hubo un cambio en la estructura de crédito en la Argentina. En contextos inflacionarios como los que tiene el país usualmente, las tasas de interés suelen ser muy altas. Entonces los bancos tienen una gran incertidumbre para prestar a largo plazo. Por el otro lado, cuando alguien quiere sacar un crédito hipotecario la tasa de interés puede llegar a ser de un 25% anual. Al haber inflación, las tasas son muy altas en términos nominales”.

Implicancias futuras para la economía argentina

Si se toma en cuenta el extenso historial inflacionario de la economía argentina y la coyuntura económica actual, los beneficiarios afrontarán dificultades.

A fines de diciembre de 2017, el Equipo Económico anunció la modificación de las metas de inflación (de 10% a 15%) y una relajación de las tasas de interés. Las medidas impactaron de inmediato en el nivel del tipo de cambio que en un día saltó setenta centavos. Como consecuencia, la suba se trasladó a precios. En el primer trimestre del año, la inflación llegó al 6,5% (Indec): un 43,3% de las metas establecidas para 2018. A esto se le suman una batería de aumentos en las tarifas de los servicios públicos y los combustibles.

Al respecto, el último informe del CEPA destaca que: “Tratándose en este caso de operaciones de largo plazo y considerando el comportamiento histórico de la inflación en Argentina, es esperable que lo acontecido en los primeros dos años de este sistema constituya la regla, y no la excepción”.    

En ese sentido, para el economista e integrante del Observatorio de Políticas Públicas de la Universidad Nacional de Avellaneda (UNDAV)Chouza “el 90% de la cuestión pasa por la evolución entre precios y salarios. Es central para una familia que tenga que evaluar sus perspectivas de repago”. Asimismo, Malic aclaró: “El problema no es sólo la inflación ni el aumento del capital. El problema es que el plan del Gobierno es bajar salarios. Este esquema de endeudamiento sirve siempre que vos tengas un mismo salario a lo largo del tiempo. Cuando los salarios comienzan a bajar, los créditos acompañan la inflación pero los salarios no. Ahí aparece el problema. Es irresponsable hacer una política de este tipo cuando al mismo tiempo impulsás la caída del salario real.”

 

Buteler imagina un escenario similar. “No creo que haya grandes implicancias sobre la economía. Porque en realidad el volumen de créditos todavía es bajo. Las consecuencias van a ser para el deudor. El problema que se va a presentar este año es que va a haber una inflación del 20% y unos ingresos subiendo al 15%. Si tenemos en cuenta que el ajuste es por inflación, tu hipoteca va aumentar en un 20% con ingresos de 15%. Ese diferencial va a tener que salir de tu bolsillo afectando otro tipo de consumos”.

 

Resolución de la CNV

En enero pasado, la Comisión Nacional de Valores (CNV) emitió la Resolución General 718-E/2018 que autorizaba a los bancos a desprenderse de las hipotecas. “Es algo que dispusieron los bancos haciendo presión sobre las instituciones de regulación para perfeccionar estas líneas y minimizar su propio riesgo”, afirmó Chouza. “Es la posibilidad de descargar el riesgo generando otras estructuras financieras en formato de fideicomisos, en los cuales los bancos puedan depositar un ingreso futuro pero contingente, para luego venderle esa bolsa a otros inversionistas”.

“Este es otro gran problema. Funciona como funcionaba en Estados Unidos. Los bancos emiten un activo y se lo pasan a un tercero. Supongamos que las compañías de seguro quieren invertir en hipotecas porque creen que es una buena inversión. No tienen la estructura para realizar este tipo de préstamos. Entonces se los compran a los bancos. El peligro enorme es que los bancos, al no ser los acreedores, aflojen el nivel de exigencias para otorgar créditos y den créditos en forma descontrolada”, advirtió Malic.

En esa misma línea, Buteler -cuyas proyecciones tuvieron cierta repercusión mediática en las últimas semanas- cree que “es una forma que tiene el banco de sacarse de encima una cartera que puede traerle problemas”. Y completa: “En ese caso, los problemas no van a ser para el banco sino, probablemente, para los fondos comunes de inversión a los que van a ir destinados estos créditos. O estará la otra opción, que el Gobierno se haga cargo”.

 

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