Un informe de ACIJ señala que desde que el gobierno de Milei derogó la Ley de Alquileres, los inquilinos se encuentran mucho más desprotegidos. El 57% de ellos destina más de la mitad del salario a pagar la renta.
Luz Vera, que alquila en Constitución, relata: “Me tuve que mudar a un nuevo lugar por causa de los aumentos, que pasaron de ser cada 6 meses a cada 3. Además, el ABL, que antes era 100% obligación del dueño, pasó a ser también obligación del inquilino. En los últimos años no solo bajó la cantidad de años, sino que también las modalidades de aumento en los contratos”. Por su parte, para María Clara Medeiros, que alquila en Recoleta, encontrar departamentos en un buen estado y con precio justo es una gran dificultad: “La mayoría tiene un precio muy elevado para lo que ofrece”. Los dos testimonios ilustra la preocupación de la sociedad sobre los alquileres.
En este contexto, la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ) publicó un informe sobre la situación de la vivienda en el año 2025 denominado Encuesta Inquilina 2025. El informe verifica y examina las formas de alquilar en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA).
En la situación de los inquilinos también repercute la derogación de la Ley de Alquileres, que provoca efectos económicos visibles comparando con los datos de años anteriores. Junto al informe, la ACIJ también difundió VivienDATA, un tablero de control con datos de la Encuesta Permanente de Hogares (EPH) que posee información de todo el país, desde 2007 hasta hoy.
Según el informe, desde la derogación de la Ley de Alquileres, con el Decreto de Necesidad y Urgencia 70/2023, no existen reglas para definir la duración de los contratos, exponiendo a inquilinos a las condiciones impuestas por propietarios e inmobiliarias.
Fernando Bercovich, consultor en ACIJ y uno de los realizadores de Encuesta inquilina 2025 y VivienDATA, considera que un dato preocupante es el aumento de la proporción del alquiler en el gasto mensual, que subió en los últimos dos años.
La menor duración en los contratos actuales y el aumento de la población mayor de 60 años alquilando y trabajando en CABA también es considerado como dato importante para el consultor.
El origen del mal
En 2023, el presidente de la Nación, Javier Milei, presentó un DNU que incluía la modificación o incluso la eliminación de la Ley de Alquileres. Al anunciar las medidas, el mandatario afirmó que lo hizo “para que el mercado inmobiliario vuelva a funcionar sin problemas”.
El DNU elimina la obligación de proponer un plazo fijo para los alquileres. Las dos partes, tanto el propietario y el inquilino pueden entrar en acuerdo sobre la duración del contrato. En caso de que no se haya acordado un plazo, el decreto dispone que la relación durará dos años. Para el DNU, las dos partes podrán pactar la forma de pago del alquiler desde que no sea inferior a una vez por mes, la moneda y el índice de actualización de precios que se utilizará.
Si un inquilino quiere rescindir el contrato antes de tiempo, deberá pagarle al propietario el 10% de lo que resta del contrato, no importa en qué momento del acuerdo sea. El decreto deroga el artículo de la ley actual que permitía al inquilino descontar del alquiler las mejoras realizadas en la vivienda, dejando este punto para que las dos partes puedan entrar en acuerdo.
El informe
El trabajo de ACIJ propone que, desde la sanción del DNU, hay un escenario de mayor inestabilidad habitacional de la población inquilina, ya que el vínculo propietario-inquilino es asimétrico. En los contratos actuales puede ocurrir una rescisión por motivos diversos y más laxos; en cambio, antes de la vigencia del DNU, los motivos eran más claros y protegían a la población inquilina.
Al contrario de lo que sucedió con los salarios, que tendieron a aumentar cada mayor cantidad de meses, los plazos de actualización de los alquileres tendieron a achicarse. Este desfasaje provocó, según el informe, un crecimiento significativo del peso del alquiler en los ingresos de los inquilinos. En 2025, el 57% de los hogares destina más de la mitad de su ingreso en alquiler, lo que en 2024 era solo el 38%. En AMBA, solo el 21% destina menos de un tercio de sus ingresos al alquiler, que es lo recomendado según estándares internacionales.
En ese sentido, para Carolina Bonilla, que alquila en Palermo, no solo el alquiler aumentó, sino también “los gastos comunes y servicios en general. Cobran un precio muy alto por inmuebles que no tienen mucho que ofrecer y edificios muy antiguos”.
En paralelo, el 14% en AMBA puede ahorrar algo al finalizar el mes, el 5% de los hogares inquilinos en el AMBA están endeudados, y el 77% se endeudaron para pagar el alquiler. Según VivienDATA, la tasa de actividad (quienes trabajan o buscan trabajo) es significativamente más alta en hogares inquilinos que en hogares propietarios (66,8% contra 52,9%).
Por otro lado, casi tres de cada cuatro jubilados que alquilan destinan más de la mitad de sus ingresos a la vivienda, y el trabajo creció entre quienes tienen más de 60 años. Los adultos mayores que alquilan están particularmente afectados por la pérdida de poder adquisitivo de las jubilaciones; cada vez más tienen que volver a trabajar para tener un ingreso extra.
A nivel nacional, entre el primer trimestre de 2007 y el mismo período de 2026, el porcentaje de hogares inquilinos subió del 13,9% al 18,4%. En los aglomerados urbanos de Argentina, el porcentaje que vive en hogares inquilinos se mantiene estable, un 18%.
Las variaciones más significativas en los 19 años, según VivienDATA, se dieron en CABA, que saltó del 22,9% al 35%, y en los partidos del GBA, que fueron del 10% al 15,8%.
En hogares alquilados en CABA, las personas que viven en condiciones de hacinamiento son el 15,1%, casi triplicando a quienes viven en una vivienda propia (5,2%).
Bercovich no ve la situación con mucha esperanza. Resalta que acceder a una primera vivienda es cada vez más difícil, especialmente para los que alquilan en AMBA, además de la escasez y encarecimiento de los alquileres. Junto a eso, asegura que, sin cambios en políticas públicas o en la situación económica actual, la situación futura no se verá favorecida.
¿Qué hace el Gobierno de la ciudad?
El Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires (GCBA) contará en 2026 con un presupuesto destinado a políticas de vivienda, barrios populares y situación de calle que va a ser ajustado por inflación.
El presupuesto será de 17.3 billones de pesos, el más bajo de los últimos catorce años. Un aumento del 3,67% respecto a 2025; sin embargo, las partidas del Ministerio de Desarrollo Humano y Hábitat caen en un 2,94%, mientras que los fondos para los organismos de vivienda sufrirán una baja aún mayor: 22,9%. Los programas destinados a personas en situación de calle presentan en conjunto un aumento del 3,8% en relación al 2025.
Los recursos asignados a estos organismos representan apenas el 0,94% del presupuesto total del GCBA, lo que no se compara con 2017-2019, cuando representaba el 4% del total del presupuesto.