La propiedad de la vivienda en CABA se concentra cada año más, tal cual lo demuestran las cifras oficiales. Los créditos UVA anunciados por Jorge Macri como solución para la clase media que alquila, además de riesgosos y de difícil acceso, generarán una nueva suba del valor de la tierra, según advierte un especialista. ¿Qué otras soluciones existen?
En 2003 casi un 70% de los hogares de CABA eran propios. Para 2022 el número bajó a 54%. Si bien la dificultad para llegar a la vivienda propia se volvió una problemática mundial en la última década, Argentina presenta una multiplicidad de factores que agravan la situación.
En el caso local, la suba del valor de las propiedades en términos reales no es la raíz del problema, como en otros países, en cambio sí lo es la constante inestabilidad económica, que dio lugar a varios fenómenos que dificultan “el sueño de la casa propia”, en especial en CABA. El mayor de ellos es la falta de crédito hipotecario.
Mientras en Estados Unidos, en 2023 el 72% de los hogares se compraron por esa vía, según datos de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR, por sus siglas en inglés), el Instituto de Estadística y Censos de la Ciudad de Buenos Aires (IDECBA) informa que ese mismo año sólo el 3,62% de los inmuebles fueron adquiridos con hipoteca. En 2025, creció hasta el 19%, el más alto desde la introducción de los créditos UVA en el período 2016-2018, lapso en el cual hubo un breve resurgimiento, pero sin llegar al pico de la década de 1990, donde representaron en promedio un 55%.
La inflación y las restricciones cambiarias no sólo dificultaron el mercado de las hipotecas, sino que también erosionaron los salarios, haciendo que sea muy difícil que el ciudadano promedio pueda ahorrar para un departamento o calificar para un préstamo. En el caso de los asalariados informales, la situación es aún peor, ya que es imposible que se les apruebe un crédito.
En este contexto, los jóvenes no pueden acceder a una vivienda propia. Según el Colegio Profesional Inmobiliario porteño (CPI) en 2023 el 81% de los propietarios eran mayores de 65 años. Del 19% restante, un 12% poseía un inmueble pequeño (menos de 60 metros cuadrados) y el 7% otro tipo de propiedad. Esto no es casualidad, ya que un sector de aquel grupo etario pudo aprovechar el pico de crédito de los años 90 y comprar una o varias propiedades.
Para los multipropietarios, la principal motivación es económica, lo utilizan como reserva de valor y sustituto de la jubilación. Un inmueble está valuado en dólares y se aprecia en el tiempo más de lo que se deprecia la divisa, además de presentar oportunidades como la compra al pozo, que permite transformar pesos en un bien dolarizado, protegiendo así frente a las constantes crisis devaluatorias.
Entre quienes se valen del alquiler de propiedades como jubilación privada de facto, se trata mayormente de personas que trabajaron como cuentapropistas y encontraron allí su forma de generar un ingreso complementario a la pensión que brinda el Estado.
Frente a esta situación se plantearon soluciones de subsidio tanto a la demanda como a la oferta. Recientemente, el Gobierno de la Ciudad relanzó una línea de créditos hipotecarios con tasa subsidiada para primera vivienda. (7,5% TNA + UVA), orientados a la clase media que alquila, pero no llega a calificar a un préstamo bancario. No obstante, por sus condiciones, sólo podrían acceder a ella el 5% de los porteños que se ubican en el decil más alto de ingresos.
En tanto, organizaciones como Inquilinos Agrupados proponen subsidiar y regular la oferta. En CABA, buscan instalar la idea de la expropiación de viviendas sin herederos o vacantes por más de seis meses, para ser empleadas en un régimen de alquileres protegidos, que no superen el 10% de un salario mínimo, tal cual consignaron en una presentación ante el Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC). Hoy el IVC, el organismo que le financió la primera casa al actual jefe de Gabinete Manuel Adorni, se encuentra vaciado y bajo amenaza de cierre, como denuncian sus trabajadores.
Otra propuesta de Inquilinos Agrupados es la regulación por ley de los valores de alquileres y la obligatoriedad a toda construcción privada que se beneficie de cambios o excepciones normativas, a la construcción de vivienda pública igual al 30% de los metros cuadrados adicionales autorizados (o el pago de un equivalente).
Ante este panorama, Fernando Bercovich, consultor en urbanismo de la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ), advierte que si bien un incremento en los créditos hipotecarios es algo positivo en el corto plazo, ya que facilita el acceso a la vivienda y descomprime la demanda sobre alquileres, tiene a su vez el efecto de aumentar el valor de la tierra, debido a la suba en el número de compradores. Esto lleva a una nueva suba de los alquileres, cuyo precio se basa en el valor de las propiedades.
“Hay que empezar a pensar en que el Estado tiene que tener un stock de vivienda en alquiler”, afirma Bercovich. Varias ciudades del mundo, como Toronto, en Canadá, o Berlín, en Alemania, tienen edificios propiedad del Gobierno que se alquilan a un bajo precio con el objetivo de satisfacer el derecho a la vivienda de los sectores de menores recursos, a la vez que compiten con los alquileres privados y, por ende, sirven como herramienta para bajar su precio.
En la ciudad ni siquiera se requeriría una nueva herramienta legal para hacerlo, porque existe la Ley 341, del año 2000, que en su artículo 1° declara: “La Comisión Municipal de la Vivienda [el actual IVC] instrumentará políticas de acceso a vivienda para uso exclusivo y permanente de hogares de escasos recursos en situación crítica habitacional”.