La puja de intereses entre propietarios e inquilinos no es una problemática actual. Sin embargo, en el contexto de la pandemia del Covid-19, se presentan nuevos desafíos que deben ser contemplados. El 30 de septiembre entró en vigencia la nueva Ley de Alquileres sancionada por el Senado que busca dar un marco normativo en medio de una crisis que ha agravado las desigualdades ya presentes: sobreendeudamiento de las familias, problemas de acceso a la vivienda, imposibilidad de acceso al crédito hipotecario y la actual caída en los índices de la construcción. En entrevista con ANCCOM, los abogados especializados en Derecho Civil Nadia Romina Sánchez Mattas y Hernán Enrique Fernando Luna analizaron que esta ley tiene como objetivo “flexibilizar la relación contractual entre inquilino y propietario, con el fin de evitar inconvenientes y marcando cuáles son los roles de esta relación bilateral”. Para los letrados, aunque la norma busca ajustar la relación contractual entre ambas partes, “sigue habiendo incertidumbre en varios aspectos” porque “no resuelve la problemática de fondo que es la falta de acceso a la vivienda de la población, porcentaje que se incrementa año tras año.”
La nueva ley establece la modificación de diez artículos de normas preexistentes (del Código Civil y Comercial Nacional y de la Ley Nacional de Mediación Obligatoria 26.589). Determina que el nuevo plazo de alquiler mínimo es de tres años -permitiendo un ahorro en el costo de renovación-, dispone una actualización anual (y no semestral) del precio de todos los contratos sobre la base de una fórmula de indexación mixta que combina en partes iguales la evolución de la inflación (IPC) y de los salarios (RIPTE), establece que todos los contratos deben registrarse en AFIP, fija que el depósito en garantía sea de sólo un mes y con un monto no mayor al primer mes de alquiler y que las expensas extraordinarias sean abonadas por el propietario, entre otros puntos. En relación a la renovación dispone que, dentro de los tres últimos meses del contrato de alquiler, cualquiera de las partes puede convocar a la otra para acordar la renovación del contrato. Sin embargo, tal como figura en la ley “si el locador guarda silencio o se niega a llegar a un acuerdo y está debidamente notificado, el inquilino puede finalizar el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización”. Sanchez Matta y Luna plantearon que la nueva legislación “por un lado, brinda al inquilino tranquilidad de cuáles van a hacer los parámetro de actualización del canon locativo y con respecto a los propietarios lleva a la preocupación de un desfasaje del índice, porque a veces la actualización anual hace perder el valor del alquiler real y perjudica al propietario”.
¿Cómo interpretan la aplicación de la nueva normativa propietarios e inmobiliarias? Antes de la ley, en medio de la incertidumbre al comienzo de la pandemia, se estableció el Decreto 320/2020 que dispuso principalmente el congelamiento de alquileres, prórroga de contratos y suspensión de desalojos durante seis meses –período que se acaba de extender hasta el 31 de enero de 2021-. Sin embargo, las decisiones y los sucesivos acuerdos fueron particulares de cada relación entre locador y locatario. “Hicimos un acuerdo al comienzo de la pandemia, debido a que nos aumentaban el precio en marzo y nosotros no podíamos pagar. Entonces pedimos por favor que se nos respetaran dos meses más con el precio anterior (el de ese momento) y que posteriormente le pagaríamos lo adeudado”, contó Sabrina Fuks, inquilina, en diálogo con ANCCOM.
La crisis ocasionada por la pandemia fue totalmente transversal y, desde el punto de vista de un propietario oriundo de Mar del Plata -que prefirió mantener su nombre en reserva- afectó tanto a locatarios como a locadores, difiriendo además si se trata del rubro vivienda o comercial. “La gente, más allá de la crisis, tiende a cuidar el alquiler más y hacen lo que sea posible para pagar; esa es la realidad”, expresó el propietario, diferenciando que la situación de los alquileres comerciales, que es más preocupante, ya que muchos han sido desocupados. “Sobre todo en el rubro de gastronomía, fue devastador la cantidad de locales que han cerrado: algunos muy añejos, otros no tanto pero fue tremendo el impacto”, observó. Desde su posición, analizó que la nueva legislación produjo una retracción de la oferta que impacta negativamente en ambas partes. En su apreciación, el precio de los alquileres debería regirse por la ley del mercado y no por intervención del Estado, según argumentó: “Me hubiese quedado con la legislación anterior. Lo que hay que establecer es mayor flexibilidad para que haya condiciones negociables que se puedan pactar libremente, porque aun cuando parecería perjudicar al inquilino, lo que hace es beneficiarlo por mayor oferta”, expresó. En este mismo sentido, la abogada Natalia Salsamendi agregó que “uno de los efectos no deseados es la baja en la oferta de inmuebles para alquilar, lo que consecuentemente podría producir un aumento en los precios dada la gran demanda. Incluso, tal situación nos puede retrotraer a los que se vivió (y se vive) respecto a que el locador impone las cláusulas más convenientes para él, viéndose nuevamente el locatario obligado a suscribir un contrato de adhesión, debido a la necesidad habitacional”.
La Ley 27.551 añade varias condiciones que el locador debe respetar tales como la prohibición de exigir al inquilino el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes ni pedir una garantía que supere cinco veces el valor mensual. A su vez, debe tener a su cargo tanto el pago correspondiente de expensas extraordinarias como los gastos destinados a la conservación del inmueble. “Pagamos expensas y no considero que sean costos acordes: no contamos con seguridad, solo tenemos portero, tampoco con ningún servicio, ni pileta, ni gimnasio y el precio que estamos pagando actualmente es el mismo que otros edificios que sí cuentan con todos esos servicios”, agregó Fuks.
Sobre los efectos que pueden llegar a desencadenarse a partir de la nueva legislación, la principal preocupación es que no se respete. Según evalúan Sanchez Mattas y Luna, esto es plausible porque no existe un ente que controle el cumplimiento de la misma. “Lamentablemente, como estamos acostumbrados, hecha la ley, hecha la trampa: por ejemplo, la nueva ley pone claramente en cabeza del propietario el pago de impuestos provinciales y tasas municipales, pero lógicamente el propietario no va a querer ceder en su posición por lo que entendemos que trasladará esta ‘nueva obligación’ al aumento del precio de alquiler”, especificaron. Como amplió Fuks: “Se respetó la ley, por así decirlo, hasta ahora. Pero recibí presiones de un fuerte aumento, habiendo ya aumentado hace seis meses, al inicio de la pandemia. Soy consciente de que la nueva Ley de Alquileres permite aumentos anuales y no cada seis meses, comuniqué esto con mi inmobiliaria pero no hubo ningún acuerdo, por eso es que me voy.” Por su parte, Salsamendi agregó: “Si bien se puede denunciar a las inmobiliarias y corredores ante el cuerpo colegiado en caso de no cumplir las disposiciones establecidas, lo cierto es que la legislación no regula las sanciones a las cuales deben atenerse”.
La nueva Ley de Alquileres que nació para brindar soluciones, inexorablemente, desencadena nuevas problemáticas. Para Sanchez Mattas y Luna, entran en puja intereses tales como la calidad habitacional y el derecho de disposición del bien del propietario. A su vez, aparece la cuestión sobre la legislación de un estado de derecho en la justicia de las reglas del juego económico de una sociedad. Los abogados reflexionaron: “Como nos enseñó el gran León Tolstoi, ‘¿Cuánta tierra necesita un hombre?’”